做好社区商业的三大法宝（多案例详解）

7月18日晚上我们特别邀请到了国内标杆商业地产公司集团定位研发中心、设计中心总经理宋老师，做客赢才地产同行交流微信群，通过线上60分钟的时间，与大家分享主题《社区商业全方位解读与实战案例分析》的精彩内容，100%摘选自线下公开课。

现在大型购物中心全国布局的窗口期已经过去，这个时候迎来了社区商业的一个黄金期。三五年前，社区商业对大家来说是陌生的，现在应该是完全不陌生，为什么呢？即使是住宅开发商万科也开始做社区商业，如2049的商业。

我们怎样做社区商业?社区商业里面有几个大点是重点？

 第一点  社区商业的定位

社区商业实际上是有非常多的定位的，比如说在高档社区是社区商业。如果是大学城呢？为他们服务的也是社区商业，那么一些老公用房、适用房服务、包括苏州的邻里中心的也是，这个就是非常重要的总图定位！为什么说要做总图定位而不是商业定位呢，不同的项目不同的面积，产生的建筑形态也不一样

第二点  业态布局

其实业态布局是非常重要的，如果建筑形态定好了，那么业态布局在一楼二楼三楼到底放什么？面积为3万方、2万方、5万方等等的商业项目，它的业态布局是不一样的！

3方以下通常是不可能做全业态，5万--6万方一定是全业态，那么这个时候面对的到底是一公里，还是三公里还是五公里的客群呢？面对的是年轻人还是中年人以上的经济适用房？他的业态布局就完全不一样。

第三点  动线规划

把业态布局完成以后，动线就显得更加重要，商场需要把所有业态用一条非常好的动线。让大家能够都逛到。

整个社区商业需要面对什么样的客群？实际上周围一公里到三公里的客群，就是社区商业需要面对的客人，而不是整个区域。那么面对这样的客群，项目方需要做什么呢?

实际上只需要重点研究一公里范围内的人群。因为经过仔细的调研，发现一公里内或是一千米内有很多人是通过步行到你的购物中心来。如果你的项目中间带一个标准化的菜场的话他可能就会每天来，这就是您最忠诚的客户。

我们再来说一下一个最重要的商业地产的盈利法宝，盈利需要经营的是什么呢？我们总结了社区商业里面能够成功的几种可能性：

1/ 一定要位于居住人口多的地方。如果项目周边没有居住人口或者顾客难以到达的话，这会非常麻烦。

2/ 可达性。如果项目有非常便捷的交通，包括地铁等，那它的成活率可能性非常大，因为在很多中型或者大型城市，有地铁是非常普遍的事。

3/ 周围有没有稀缺的类似的同类产品，这是三点中最重要的法宝。

首先我看到传统的商业，实际上是市场调研以后产品定位以后能完了以后，找设计院做设计规划、施工图设计、施工、销售、运营等等。那么现在的情况，应该是不一样了。我们看另一幅图就是新型的商机才会增加一个总图定位的功能。大家可以想一下，为什么要做总图定位？我们看下一幅图上一层的展型很重要。面对这么多的大型购物中比较门口有一个万达广场能这个时候，你应该怎么办？您是社区商业的规模又达不到他，怎么样脱颖而出呢？

下图中描绘的是位于杭州、上海、无锡、余姚的几个项目的总图定位。实际上这些就表示项目的定位是怎样的？

而社区商业也会因此呈现不一样的建筑形态，我们可以看到这里有外向型的、集中型的、室内的购物中心，室外加室内的购物中心，这些就是社区商业态规划，包括动线布局在内，都是非常重要的内容，项目落地的时候要做怎样的商业呢。实际上这个就决定了你未来的招商运营是否能够非常好。

美国原来那些大型的购物中心在07、08年的时候是关闭是什么原因？下图是小型的购物中心。社区化购物中心的出现是开发商面对美国新移民文化做出的在建筑和形态的反思。从规划到业态都做了大量的变化，室外型的商业中心变成了一个小镇的购物中心，让大家在里面流连忘返。

美国购物中心的建筑的形态包括它的业态都发生了巨大的变化，实际上已经从一个大型的盒子变成商业街的组合，这个是在2008年以后慢慢变成的，为什么呢？

美国人一般会找一个教堂去做礼拜，之后就是亲朋好友在一个商业街内的购物中心里做一些消费，甚至举办一些户外的活动，因为对于外国人来说户外的活动还是非常受欢迎。

对中国的年轻人，他每天在上班非常封闭的室内环境，他们也需要放松，对中年人其实也是一样，这个时候，中国的社区商业也会有同样的趋势。

现在在国外的社区商业里大家可以看到，户外化、年轻人化、社区化其实在国外社区化是非常重要的，他们买房子也好，购物也好，包括去教堂也好，他们那种社区的一种文化是非常强烈的，包括他们的教育等！在中国会怎么样呢？中国苏州公园区的邻里中心是新加坡产过来的。

苏州方洲邻里中心是中国和新加坡两个国家合办的，成立于1997年，把很多新加坡的理念都带到中国来。

这类社区商业的业态分成几个产品线：第一个是邻瑞广场；第二个是荣鼎广场；第三个是邻里中心（最大项目共有十七座）；第四个是邻里会，类似于商业街。

我们重点是说面积达十万方以上的邻里中心广场，相当于一个区域型的社区商业。它服务的人口通常都在周边一公里到三公里范围，实际上一公里范围内的人基本上占他百分之五十的客群。这个时候他就是做老百姓社区的生意，它的特点又是什么呢？这就显得非常重要。

大家可以非常明确的看到这个项目，他是十七所里的一座，它是怎样构成的呢？项目实际上是两万九千方，它有三个大区。第一个是H，它是社区的行政办公中心；还有个B C，实际上是一条街的一段；DEF区实际上是别墅群形成的一条中轴线，总共长是239米，南北是83米。

这样的一条概念内区把一个公共服务中心和一个社区商业完美地结合在一起。他还有特别一点的是一个他自己的公共服务的理念。

项目的开发理念是什么？是新加坡公共管理的一个理念，一般会有一个工业园区，结合这个工业园区做些商业的开发，商业开发的内容就是商业、文化、体育、卫生教育一体，它的几大业态也是非常有特色的。

第一  拥有一家自营的生鲜超市

原因呢？它能够让老百姓买到最放心的最便宜的蔬菜。它的一些进口的食品比国内的一些食品还要便宜，让那些在这儿生活的人，享受一种有所便宜的一种生活方式。

第二  拥有一家民众联络所

就是新加坡园区！中国公园区政府怎么样和民众去联络？听取民众的的声音？然后作出一些改进？答案就是：在苏州图书馆设了一个分管！

第三  设立中兴卫生服务站

实际上就是社区级的服务网点。当时09年、11年的时候还是一个比较新的东西，现在其实我们看恒大，恒大的影院、恒大的社区医院都是互联网类的，现在这些成了现在越来越多的一种方向，我们的项目能不能把业态做的更贴近社区的生活呢？

上面每一层的平面图，就是解决了吃喝玩乐购的一个十二巷社区的基本功能，那么社区的都知道有银行、菜场、电信等等这些东西，很重要的一个是生鲜超市、第二个就是卫生、医院，这两个是目前为止其它区很难做过他的一个很重的原因，当然这和政府本身的支持是分不开的。

这个上海新天地项目相比原来的新天地带旅游和新天地时尚购物中心有怎样的区别呢？

红色的区域，实际上是地铁站。深黄色的区域是新天地时尚，绿色的线条就是新天地的室外商业街。玫红色区域是最新做的“湖滨道购物中心”。

这种盈利模式实际上是非常好典型例子。有了这个新天地的一个室外商业街加一个实力商业街的结合。它的品牌效应，包括商业提升区域的价值是非常厉害的。这个时候你可以看到一个数字，没有建新天地的时候他周边房价都7千块。建完了是1.5万，商圈成熟的是4万，现在它周边有10万一平方米了，10万以上的，甚至在湖边局部到翠湖天地已经是10万到15万一平方了，它的变化是非常大的。大家一定要了解到一个社区商业对住宅本身是有提升的那么盈利，你可能要加起来一起算。

图片上的香料集市其实是一个餐饮，还有先生公司、书店、那天刚好是他们在分享一本去西藏旅行的读书会，我觉得非常非常有趣。这些新颖的业态让大家觉得流连忘返。我们也非常受启发，并不是说一定是传统的社区商业业态就能够在高档社区10万块以上1平方米刚能够承受的，我们所有的业态都要按照周边一公里的客群来进行，重新的定位和完善。

社区商业最重要的三大法宝是什么呢？

第一个：您的总图定位要做好，你要做一个什么样的社区商业多大面积的？

第二个：您在这样的面积的商业里面按照您周边的客群社区居住的人群，你要做成怎样的内容呢？您的业态是怎样的呢？面对外国人的和面对中国人的包括面对苏州公园区的。和真正的面对国外的人群，他都是不同的。

第三个：很重要的一点就是我们一定要做好动线的规划，大家可以看到有方盒子型的有盒子加商业街型的。