调控满月，下一个机会点在于纯新盘 | 每天听见裘维维No.004

新政一个月，市场有哪些变化？

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今天是10月27号，离杭州“三箭齐发”——暂停购房入户、提高公积金首付、商业贷款首付（二套三成到五成）正好过去一个月。市场发生了哪些变化？

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最显著的变化就是一部分购房者的预期发生了变化，当然并不是所有的购房行为一下子都戛然而止了，这不是我们愿意看到的，我们更希望看到的是在这样的政策背景下原本过于冲动的购房者能够理性一些，所以一部分购房者的预期在发生改变。

这第一大原因当然要归功于政策。比如把外地购房者挡在门外的限购，虽然不是很严格，但许多外地购房者在杭州已经耕耘多年，再增加投资就有些困难了；另外包括其他城市的政策密集出台之后，在影响着大家的预期。

自住的需求在进一步回归。我们可以看到很多后台留言都是从自住的角度去出发，也比之前少了一些盲目和冲动，还是更关注自己需要什么样的房子，以及在怎样的环境里工作，希望达到的居住条件是怎么样的。我们在每天的维维问答里也能看到端倪，自住的需求在回归，跟以往“买了再说”的情况已经完全不同。

纯投资的客群在逐步隐退，尤其是对杭州一无所知的跟风投资者在退场。对这些投资者而言，无非是“哪里条件好我就到哪里去”，现在他们也纷纷转移了视线，对于他们来说，南京、杭州、无锡都没有什么区别，无非是找一个还算是洼地的城市，释放手中的资金。这些客群在隐退。

成交量在下降。十月上半个月成交量变化体现得并不明显，因为很多都是之前留下的，数据有一定的滞后性，在后半个月就体现得比较明显了。当然，这样的成交量尽管跟之前比较在减少，但是从历史长河来看还是比较高的状态。

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刚刚是从买方来分析，调控至今一个月，体现出的变化。

从卖方来说，体现到开发商或者是楼盘，已经出现少部分楼盘理性开盘。现在领出预售证的楼盘不是特别多，开盘也不多，但是从开发商自身的预期，包括给到购房者的信息来看，有些热门楼盘的价格在下降。而且类似低开的楼盘，应该会越来越多。

以前曾经提过，想给楼市按下一颗暂停键，现在这个颗键算是按下了。 其实给这个市场造成这么大影响的，并不光是显性的政策，三箭齐发的确给人们很多的心理影响，但是这是远远不够的。帮了不少忙的还有隐性的政策，比如定价指导等，给购房者制造了更多的机会。另外还有很关键的非市场因素，比如对市场秩序的治理以及10月1日以后的住宅用地要全装修交付，都是市场的福音。

规则的制定，秩序的严谨，都起到了很大的作用。比如以前，我们看到一个楼盘开盘，都说自己“日光”、“售罄”，一定会造成比较大的心理压力。秩序严谨之后，这方面的干扰会少很多。

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当然对于很多购房者来说，这显然不太够，我们更希望知道今后的市场会怎么走。但我们谁都不是预言家，楼市也没有预言家，如果一定要预言的话，就是跟着政策走。现在的政策目的，就是为了让房价平稳一些。

我们也能从现实的其他方面去判断一些趋势。这两天关于地铁的说法非常多，这是对城市的观察。杭州如果说前五年没有发生很大的城市变化，地铁是个很重要的因素，建设实在有点慢，导致很多人口没法住到略远的地方去，甚至比较近的位置也会因为基础设施和配套的问题，让人退而求其次，宁可住在房屋品质差一点的市中心。但是现在，当400公里左右的地铁网络已经和我们越来越近的时候，我们能想象的杭州就不一样了。杭州的城市骨架会在这几年得到有效的拉伸。

如果有很好的人口导入，再加上交通的延伸，双方一定能形成一个良性互动。显然接下来五年的杭州，跟过去五年的杭州，发展速度上可能会有天壤之别。

具体到买的层面，我觉得接下来更多的机会在于纯新盘。之前也有提到过，纯新盘因为受到各种因素的影响，定价会更加灵活理性，会更加亲民。举个例子，如果之前你要关注到的一些市场热点，可能你拿到的房价是有些辣手的，觉得喜欢就是价格贵。但是接下来看到的场景可能是，好像还行嘛。房子不错，地段不错，价格也会低不少。这是开发商主动和被动叠加的结果，只要不是后续无路可走的开发商，一定会积极响应这个市场。

要提醒一点：接下来的纯新盘，假设定价比较实惠低于预期，如果有不错的销量，那么这个市场还是比较良性的；但是如果出现非常实惠还是滞销的状态，那么这个市场大家反而要当心一些。

总编丨裘维维 编辑丨蘑菇酱 版式︱佛跳墙