1-9月无锡市区房地产市场运行数据

　　今年3月以来，随着外地投资需求和本地改善需求集中入市，无锡房地产市场一改前期平淡，市场成交量快速上扬，住宅库存明显去化，房价逐步上涨。进入下半年，市场买卖双方心理预期转变，市场持续升温，成交量保持高位，房价加速上涨。

一、无锡市区房地产市场运行情况

　　(一)开发投资等各项指标降幅继续收窄，竣工面积同比增长明显

　　1-9月，无锡市区房地产开发投资506.98亿元，同比下降4.47%;其中住宅306.67亿元，同比下降13.58%。无锡市区房地产施工面积为3771.87万平方米，同比下降5.27%，其中住宅2627.79万平方米，同比下降2.21%;新开工面积为487.12万平方米，同比增长29.33%，其中住宅357.86万平方米，同比增长26.38%;竣工面积为555.79万平方米，同比增长68.69%，其中住宅555.79万平方米，同比增长70.64%。

　　(二)土地市场先抑后扬

　　1-9月无锡市区共成功出让23幅国有建设用地使用权，成交总面积131.14万平方米，同比增长14.16%，成交金额267.27亿元，同比增长725.67%。分土地用途估算，其中住宅用地面积约113.31万平方米，可建面积约288.47万平方米。

　　从时间特征看，上半年我市土地市场延续前期平淡，仅有两幅地块溢价成交，受国内土地市场影响，8月份我市土地出让情况全面逆转，蓝光、美的等外来开发企业纷纷入市拿地。

　　(三)商品房新增供应量同比略增，总体节奏较缓

　　1-9月无锡市区商品房新增供应量同比略增，供应面积373.95万平方米，同比增长6.18%;其中商品住宅新增供应面积323.71万平方米，同比增长6.14%。按季度看，第三季度商品房新增供应节奏有所加快，供应面积153.3万平方米，同比增长85.91%，环比增长46.07%;其中商品住宅新增供应129.79万平方米，同比增长84.39%，环比增长38.46%。总体看，相对今年市场销售情况，商品房新增供应节奏依然较缓，主要原因为年初目标为去库存，而市场变化太快，开发企业计划调整自然滞后。

　　(四)市场成交超预期，成交量创历史新高

　　1-9月无锡市区商品房成交面积875.98万平方米，同比增长79.45%，成交金额776.24亿元，同比增长90.13%;其中商品住宅成交面积798.46万平方米，同比增长87.27%，成交金额702.36亿元，同比增长109.32%。按季度看，第三季度商品房成交面积285.04万平方米，同比增长72.98%，环比下降7.3%，成交金额271.89亿元，同比增长86.88%，环比增长0.44%;其中商品住宅成交面积254.28万平方米，同比增长77.26%，环比下降10.13%，成交金额244.75亿元，同比增长117.32%，环比下降0.42%。今年市场成交特征明显：一是境内外市比例大幅提高。1-9月境内外市购买商品住宅套数占比达52%，这一比例同比增幅达83%。二是区域特征加强。滨湖区一直是我市商品房成交的热门区域，由于地理位置等优势，今年外地客户集中在区域内购房，1-9月滨湖区商品住宅成交面积同比增幅达到129%，为各区域增幅第一。其次锡山区由于一直是无锡房价低洼区域，今年也是需求购房集中区域，1-9月商品住宅成交面积同比增幅均达117%。

　　1-9月无锡市区二手房成交面积494.35万平方米，同比增长118.23%，备案金额308.1亿元，同比增长129.19%;其中二手住宅成交面积为425.47万平方米，同比增长104.72%，备案金额269.06亿元，同比增长111.72%。第三季度二手房成交面积186.47万平方米，同比增长116.65%，环比增长6.69%，备案金额117.58亿元，同比增长132.97%，环比增长2.71%;其中二手住宅成交面积176.04万平方米，同比增长125.37%，环比增长12.86%，备案金额113.13亿元，同比增长136.23%，环比增长14.37%。

　　(五)住房价格增速加快

　　三季度，我市住房价格进一步上涨。经测算，无锡市区商品住宅加权均价9217元/平方米，环比增长4.19%;二手住宅加权均价9141元/平方米，环比增长6.88%。

　　(六)商业贷款发放额同比大幅增长

　　1-9月全市个人住房商业贷款发放559.97亿元，同比增长140.81%;市区公积金贷款发放56.75亿元，同比下降6.77%。另外，三季度末无锡市房地产开发贷款余额总计521.15亿元，比二季度末下降11.23%，其中房产贷款余额227.77亿元，比二季度末下降5.60%。

二、当前需要关注的方面

　　(一)关注房价走势

　　今年以来，随着成交量的高位持续，住宅库存得到有效去化，部分区域甚至出现了供应紧张的情况，再加上外地投资需求的涌入和土拍市场刺激作用下，总体房价持续上升，在此背景下出台了稳定房地产市场的调控政策，随着相关调控政策的落实，外地投资需求将会受到一定压制，土拍限价也将给土地市场降温，这些都将抑制房价的进一步快速上涨。但是从3月初到9月底的大量成交，使得各开发企业的资金压力已经降低不少，且为数不少的楼盘已经完成了年度的销售任务，因此降价的主动性不高。另外，在调控政策出台后，各开发企业如何设定供应计划，购房者是否会在短期内保持观望状态，将会影响到后续的供求关系，进而影响到市场的总体房价走势。

　　(二)关注商品房库存结构问题

　　前三季度我市房地产市场特征明显，住宅市场在外地投资需求和本地改善型需求共同作用下成交量大增，而新增供应增长缓慢，住宅库存得到进一步去化，从面积段看，180平米以上大户型的库存量虽较前期有所下降，但仍有238万平米，约占总库存量的50%，去化周期达到18个月，仍属于去化难点。非住宅市场成交基本保持平稳，虽然新增供应保持低位，但总体库存量仍然较大，去化依旧困难，近期出台了发放存量商业办公用房购房补助的通知，对非住宅库存的去化将起到积极作用。后期，需关注调控政策下住宅区域性、结构性供给关系，以及非住宅的去化情况，合理调整供应节奏，保持市场供求基本平稳。

三、下阶段市场走势预测

　　目前全国热点城市密集出台楼市调控新政，无锡也出台了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》，预测我市房地产市场下阶段走势如下：

　　(一)新增供应有所增加。1-9月我市商品房成交量较大，各开发企业加快开发进度，调控政策的出台也将促进供应的增加，且中小面积作为市场销售主力库存去化明显，预计新增供应总体节奏将会有所加快。

　　(二)短期内市场成交量有所下降。3月份以来我市商品房成交量一直处于历史高位，近期调控政策的出台将会对外地投资需求起到一定的抑制作用，并且会引发市场观望情绪，在此作用下，预计短期内市场成交量将会较前期有所下降。

　　(三)住房价格将保持平稳。调控政策的出台会使整体市场有所降温，但目前住宅库存去化周期已缩短为6个月，而中小面积段的去化周期仅为4个月左右，供求关系偏紧，共同作用下房价出现大幅波动的可能性不大，预计短期内将会保持相对平稳，涨幅趋缓。