量暴跌，价高企，11月常州楼市量价为何冰火两重天？

我在今年一月份的“房价点评网2016常州地产发展年会“上曾预测常州楼市下半年价格上行的压力会高于上半年，这在过去的11个月内得到了证明，尤其是11月份常州楼市站上了一个全新的价格高位。与此同时，11月份的楼市成交量继10月份后再度大幅回落，成交量暴跌，价格却大涨，量价呈现两极分化的格局。

下面我将对11月份常州楼市在量、价这两个方面的表现进行概述，然后分析背后的原因，并在此基础上试图对12月份乃至于明年年初的短期市场走势进行预判。

克而瑞统计数据显示，截止到11月29日，常州市区当月商品住宅成交量为32.98万方，预计全月成交量不会超过35万方，将创五年以来同期成交量最低值。

今年常州整体市场明显好于过去几年，几乎每一个月成交量都较去年更高，而11月份成交量却出现同比大幅下滑的局面，在我看来，主要有以下两个方面的原因。

尽管我们常说，楼市有“金三银四”、“金九银十”规律之说，但从常州楼市过去几年的成交情况来看，这一规律并不明显，更多地只是停留在开发商为了促销的对外宣传上，并没有得到数据上的佐证。以所谓的“金九银十”为例，如图所示，过去四年中成交量并没有表现出明显的市场旺季的特征。

然而2016年，楼市在“金九银十”爆发的力度超过了大部分人的预期，相信共同经历过的常州地产人都应该记忆犹新。根据克而瑞统计的数据，9月市区商品住宅成交量达到92万方，刷新了历史记录，10月成交量虽然略有回落，依然远远超过平常月份。“金九银十”共计成交155万方之多，两个月成交了几乎四个月的量。

成色十足的“金九银十”显然极大地透支了后期的市场需求，短期需求不足，造成11月份的成交量出现锐减。

，此前“地王”频现，房价暴涨的一二线热点城市纷纷重启限购限贷政策以抑制房地产泡沫。本轮调控遵循“因城施策”的原则，不仅政策方向更有针对性，同时调控力度较上一轮（2011年）也有过之而无不及。

经过这一轮的集中敲打，全国整体楼市迅速降温，常州尽管没有出台调控，但常州楼市一直深受南京、苏州、无锡等周边热点二线城市影响，尤其是这些城市今年一再拍出的“地王”和9月份蜂拥而来的投资客，极大地刺激并拉高了常州“金九银十”的成交量。

而随着宏观市场遭遇“速冻”，投资客闻风退去，购房者恐慌情绪逐渐消散，观望情绪加重，常州楼市在10-11份开始回归理性，成交量也应声下跌。克而瑞数据揭示了常州近三个月住宅成交量的走势与周边限购城市几乎同步，后者的调控政策不仅有效抑制了本地需求，对常州楼市也有很大的间接影响。

当然11月成交量下滑还有诸如少部分高价房没能备案，以及市场上一些主流楼盘前三季度已经完成业绩，因此四季度不再加推开盘等原因，但核心还是在于需求量的下降所致。

在成交量遭遇五年来最冷11月的同时，常州11月份的住宅成交均价却从另一个方向刷新了历史记录。克而瑞数据显示，截止到11月29日，常州市区商品住宅成交均价为9505元/㎡，距离曾经遥不可及的“破万”只差一步之遥。

前文我分析了11月成交量减少的原因，现在的问题是，在成交量持续下跌的11月份，成交均价为何会大幅飙升？在我看来，主要是有以下两个方面的因素。

常州的这一轮楼市涨价始于8月底，主要集中在9月，10月份热点城市重启调控，常州楼市的涨价力度开始减弱，到11月份各楼盘的涨价其实已经宣告结束。由于备案数据在时间上的滞后性，9月份涨价之后的成交价格情况在10月，甚至要到11月才真正显现出来。因此我们看到11月份成交量下跌，但价格走势依然强劲。

另一方面，11月份常州住宅价格偏高还受成交结构的影响。对比11月份和10月份成交量top10榜楼盘不难发现，10月份的榜单中没有出现万元盘，而九洲新世界·君玺和新城公馆荣域两个均价过万的精装修高端盘却挤进了11月榜单前列，11月份成交量本就严重偏少，因此整体均价受这些高端楼盘的拉升作用明显。

距离2016年结束还剩下一个月，至于12月份以及明年年初（土拍之前）的常州楼市会怎么走，我认为，在宏观环境层面，本轮调控刚刚开始不久，短期内（十九大之前）没有松绑的可能。常州尽管没有出台调控，但无论量价依然会受到一定的下行压力。而考虑到常州自身的市场供求情况，11月虽然成交量下滑明显，但依旧是新增供应小于成交，截止目前市区商品住宅在售库存量不足270万方，去化周期维持在4个月的低位水平，供求矛盾在短期内不会得到有效缓解，价格因此又存在较大的上行压力。

下行压力和上行压力相抵，因此，我预计常州会和周边热点城市一样，成交量在未来几个月持续低迷，房价则在目前的高位“滞涨”，土拍前不会呈现大起大落的走势。