头条| 1月南京楼市成交量重现涨势，调控3连跌后探明底部启动回升行情

1、，南京楼市零认购零成交。

春节长假，大部分售楼处在年三十到初三期间打烊，初四左右开始上班。年三十到初三期间，大部分人选择在家过年。初一楼市习惯性的、节日性的零认购零成交，中国特色的春节现象。

预计在初三初四左右，最快初二，楼市开始出现新年的第一笔认购，正式开启农历新年楼市的新征程。

2、10月调控3连跌之后，1月成交量首次企稳回升

截止1月29日下午14:00，2017年1月份南京主城新房成交4927套，加上溧水高淳，全市累计成交5745套。

去年10月调控升级以来，南京楼市10-12月连续3个月的成交量持续下滑，12月份的成交量只有4508套。与9月份13223套相比，大幅回落66%，回落幅度高达2/3。

2017年1月份，主城成交量实现调控3连跌后首次回升，环比12月份增长9.3%，显示成交量出现止跌企稳的态势，基本上探明了成交的底部。考虑到1月份为了控制全市房价涨幅，很多高价盘的成交数据被限制上传，因此，1月份的实际成交数据可能还不止4927套，环比回升的实际力度可能要更大。

楼市调控的3个月和2/3定律：从历次调控和各地调控导致市场逆转后的成交量走势来看，成交量一般遵循3个月左右跌到底部、跌幅2/3左右的规律。南京这轮调控后的成交量走势，基本也是遵循了这一规律。

3、1月份成交量的回升，主要得益于3大因素：

（1）1月中旬国家统计局房价数据发布以后，南京出现一轮推盘潮，整个1月全市共有约18家楼盘加推，房源数量2000多套。

（2）物价严格执行个盘零涨幅原则，热点板块以及高性价比的房源，吸引大批买房人入市，去化率保持较高水平，与12月份相比有触底回升态势。

（3）12月下半月的推盘潮推高了认购量，其中相当一部分在1月份转化为成交，同样推高了1月份的成交量。

由于春节之后将会迎来金三银四的春季旺季，预计2月份开始，南京楼市的推盘量、成交量都会进入一轮春节的上升通道，这是毫无疑问的。唯一不确定的是，春节回升的力度大小还需观察。

中锐星湖名邸开盘现场图

龙湖春江紫宸开盘现场

4、1月份成交量板块分布

江宁、城北、六合位列全市三甲，成交套数分别为1194套、1015套、860套，合计3069套，占据主城总量的62%，接近2/3。

浦口由于推盘量较少，仅有荣里、恒辉等少数楼盘加推，致使1月成交量处于低位，排名全市中下游。

城东、仙林分别只成交64套和49套，位列全市最后2位。既有推盘量稀少的原因，也有新城璞樾钟山等高价盘被限制数据上传等因素有关。

5、1月底各板块库存与去化周期

截止1月29日，全市新房库存29105套，如果不包含溧水、高淳，主城库存24970套。

按照1月份的成交量计算，包含溧水、高淳，全市的库存去化周期为5.1个月。

库存去化周期最低的是城南2.4个月，城北、六合、溧水3个板块以3.2个月并列全市第二。

库存去化周期最高的是仙林18.5个月、浦口15.6个月、城东13.2个月，主要是1月份的成交量受到意外的偶然性因素影响，致使库存去化周期失真性波动，有待后续逐步恢复真实性。

6、2月份节后预计近30家楼盘3000套房源上市

（1）原计划1月开盘的10多家楼盘，由于没有拿到销许，被迫推迟到2月份加推，比如深业滨江半岛、龙湖春江郦城、万科翡翠公园、万科璞悦山、银城白马澜山、升龙天汇等，再加上原本计划在2月份推盘的楼盘，两者加在一起，2月份的预计推盘量比预想的要多，买房人的可选余地比较大。

（2）据365淘房统计，2月份全市共有约28家楼盘、3000套房源计划加推，主要集中在城北、江宁、城南、江北等板块。其中，包括6个计划2月上市的纯新盘。

图表来自365淘房

（3）由于3月份要召开，预计2月份楼市调控依然要维持高压，因此，限价不太可能在2月份放开，预计依然会严格执行个盘零涨价的原则，因此，2月份又是一次择机买入高性价比优质房源的好时机。辉哥此前指出，对于那些房源稀缺、潜力较大、销售抢手的楼盘，每一轮窗口期都是难得的买房机会。对于那些优势欠缺、房价虚高、开盘滞销的楼盘，则需耐心等待，除了自住，否则没必要急于出手，等待买点出现。

7、过半专家预计南京房价一季度还将缓涨

近日，江苏省物价局发布由省价格协会编制的一季度《居民消费价格预期调查报告》，全省13个市321名专家对商品房价格进行分析，值得关注的是，宁苏锡三个热点城市的判断各不相同，南京以缓涨为主，无锡以平稳为主，而专家对苏州房价的判断则呈现稳中缓降的态势。

从具体调查情况看，预计南京一季度商品房价格上涨人数占比52.21%，基本持平33.63%，有所下降11.5%，不能确定2.66%。总体看来，专家对南京一季度商品房价格的判断以缓涨为主。

3 月份由于召开，辉哥认为包括3月份在内，一季度南京的房价虽然存在局部涨价预期，但实际上很难上涨，调控高压很难缓和。二季度随着春季旺季行情的深入，加上结束，届时能不能重启升势，关键还要看宏观经济的运行情况。可以说，后续楼市的走势并不完全取决于自身的市场因素，。对于买房人来说，把握自己能够把握的部分，看清大趋势，不拘泥于短期波动，就已足够。