迟来的作业—昆山花桥

前言：昆山花桥是上海人的花桥

①  昆山城市定位：上海外溢第一个核心圈层

图一：长三角都市圈层

长三角只有一个核心，那就是上海。

根据和上海的距离远近，受到的上海的辐射呈现两极分化。

被吸走一极，如金融类，总部肯定会设在上海；世界级创新中心也肯定在上海。

另外一极就是外溢产业承接，如创新后端-产研结合的实现过程，往往会选择人力资源相对廉价，交通通勤便利的第一顺接的城市。

从苏州的发展看，基本就是一个上海外溢产业实现的过程。

虽然昆山，园区第一步看似是台资，新加坡，日韩等企业的外资投资拉动。但本质还是以低廉劳工的制造业，这类在产业附着在廉价的土地之上，昆山苏州是不二选择。而类似陆家嘴的金融中心在长三角除了江浙两个省会外，没有哪个城市能够过的好的，即使强行上马也最终只能实现某某金融机构驻当地办事处。

昆山是天然的第一核心圈的城市，花桥是目前唯一一个非上海区域通地铁的区域，与上海的关系不用多说了吧。

②  上海对于昆山的特有利好：上海为花桥创造人口增长

在2014年年末，花桥区域的户籍人口仅为3.65万人左右，户籍人口少的可怜。

通过昆山花桥的住宅消费能力，我们来窥看下上海的人口外溢水平

从2013年至今，花桥月均住宅销售量为9.5万方，众所周知，花桥区域的户型以90,100,110㎡为主。姑苏以套均面积110㎡测算，即年吸附人口约3万人（户均按照2.8人计算，官方统计口径）。

就意味着上海每年在花桥创造一个新花桥的人口。

③  既然说的是楼市，让我们来看看花桥的楼市情况

图二：昆山供销价走势

姑苏懒，这个表是在6月份做，现在懒的更新了。

说一下6月份的花桥销售了1400套，约13万方多点。这个数据是相当惊艳了啊。

最重要的是，价格虽然在3月份后快速跳涨，真的很猛，直接从1万多拉升至1.5万。部分项目如新城和绿地合作的新城郡尚海，小高层11F的产品毛坯已经拉到1.9万-2万。

但是姑苏预判这个价格依旧处于跳涨的前夜，还是很有钱景的。

对标才能说明问题：

对比吴江全市而言，一直“炙手可热”的太湖新城仅成交8.5万方，远远低于花桥。市场端其实还是很说明问题的，吴江炒的沸沸扬扬的，但是看到本质，吴江是吸附苏州外溢，并且因为吴江太湖新城的售价已非纯刚需价格，因此吴江楼市趋冷可能是大概率事件。

图三：6月份吴江板块成交

图四：6月份花桥区域销售排行榜

回头看下昆山花桥，6月份第一名是万科MT项目签约了517套，约6.45个亿；第二名是绿地繁华里签约153套；第三名是凯德都会，签117套。

还是对标价格，万科的售价是C标的装修标准，即每平米约800元左右。相比吴江太湖新城价格是不是相对更加“合理”？

④  为什么说花桥是上海人的花桥

姑苏以万科MT成交客户预留的通讯地址，该地址是合同寄送地址，也就是说肯定为工作地址或居住地址。从实际看以居住地址为主。

图五：万科花桥MT项目大数据客户分布一览

我们可以看出，昆山本地和苏州市区的客户总量不足20%。

再来对标吴江太湖新城，吴江太湖新城的外溢人口基数为苏州市区。

苏州和上海的人口基数那个庞大就不需要姑苏在此再多啰嗦了吧。

再分析下到底是什么样的上海外溢来花桥置业。

首先，是在上海严格限购下无法在上海买房的白领阶层。此类人接受的单程通勤时间为惊人的50-60分钟。

所以从万科的客户地图分布可以看出，很多通讯地址都是围绕在地铁口附近（此类多为租房）。这些人为避免手中的纸币贬值，至少在花桥先落个点，有机会在择机回到上海这个大城市。

其次，投资客户。在今年3月份，在花桥，浙江嘉兴，嘉善，昆山千灯，乃至苏州，无锡等地大量的上海投资客户。一时间各个售楼处豪车云集，客户一出手就是2-3套。

最后，就是在上海奋斗数年，虽然拥有了买房资格，但是新房基本没戏的群体。

这类客户也在这波恐慌的行情下出手。

颇有意思的是，这类客户其实还是能够选择与花桥接壤的安亭买房。（如万科的安亭小镇，精装价格就在2.6万左右。当然上月开盘就售罄那是肯定的。）但是上海其他区域的客户往往会跳过安亭直接就到花桥置业了，这点姑苏颇为不解。

⑤  为什么姑苏看多花桥的后市

⒈   上海嘉定的楼面价，建发刚刚拿下的，楼面价3万多，如果剔除持有不可售等等，可售部分住宅楼面价是3.7万。且此种情况愈演愈烈，上海的地王争夺战从核心区不断往外围扩散。

⒉   花桥的即将上演土拍。

图六：花桥出让土地截图

其中花桥本次出让的三宗土地中，2-2号地限定了熔断价，但目前在报名阶段就已经有人直接出到了封顶价！！这就意味着谁家再出这块地就要流拍。

最重要的是，另外两块位置更好的土地可没有设定上限哦。

姑苏预测花桥即将出现1.5万以上的楼面价的土地，地价贵过售价哦！！！！

⑥  后市看涨，存货缺不多。

最新更新的数据显示，花桥领证未售的房源仅42万方左右，

也就是意味着就只够卖2个月！！！

不多说了，姑苏今天码的字够多了，胆够肥的可以去了。

看完不转，没良心！！