萧三刀：从2月27日文章谈下合肥房价的问题

   2月27日，，三刀认为相比较于武汉南京，合肥的房价存在严重泡沫。

    我们的知道，决定一线城市北上广和二线城市的房地产调控逻辑，在上层建筑的角度完全不一样。

一， 从通货膨胀和人民币供应的角度来看。

   如果说北上广深等一线城市的房地产泡沫是作为吸收人民币超发的第一个池子，那么二三线城市充其量只能算是接收一线城市的外溢通货膨胀的二级水缸。

    ，而其他二三线城市房价则是根据在中国经济版图中的地位和实力依次分布。

    考虑到房地产市场背后隐隐站立的地方政府，银行乃至央行的影子。从货币发放的角度来看，货币净投放的路径也是先通过央行流动到三大再到工农中建总行，再到其他行。

    因而一般地超发货币也会先流动到一线城市的总行，再流到其他城市分行，话说越是靠近心脏的地方，越能获得鲜血的供应，越是靠近水源的地方，草木长得越茂盛，故而在超发货币流动路径上，越是靠近货币发放开关，越是房价涨得高。

     同样，资本市场也一样的遵循一线城市到二线重点城市，到三线城市的规律。

  二，从地缘优势，人口流入和城镇化，教育优势角度来看房价需求方市场。

     地缘优势上，比起南京靠近上海江苏还有苏州昆山无锡等城市，合肥在安徽省内城市没有任何其他城市足以陪衬，而湖北虽然也一样不如江苏，但好歹还有宜昌。

     而且武汉无论是去长沙还是西安成都河南，乃至于深圳北京，都比起合肥优势强，合肥唯一优越的地方是到上海距离短于武汉，但是其他方向不如。而南京则抱上海大腿足以。

    对于人口吸引力来讲合肥除了能辐射江西外，基本上对外省人口不具备吸引力，而且安徽省的东部地区和东南地区，像巢湖一带还有部分安徽地区的人口更容易被上海吸引，而西部如宿松太湖等地，则面临九江和武汉的竞争和分流。至于北面的山东，东南的浙江也是无法对人口产生足够的吸引力。

    而武汉则不但能和合肥竞争江西人口还能对湖南以及甘肃陕西四川等地构成部分吸引力，人口流入的情况显然要优越于合肥。而且现在合肥才800万人左右，武汉则是近1000万，并且人口持续增长。

    教育资源上，合肥虽有中科大，但是武汉南京的教育优势显然不言而喻，在校大学生人数以及高等教育质量远远高于合肥。

    这种情况下，合肥的房价如果高于南京武汉或者在同一梯队，就显得非常不合理，至少从投资的角度来看，显然应该是南京或者武汉。

三，决定房价的供应方市场

   毫无疑问，合肥近年在国家大力投资下，高铁建设比较迅速，基础投资也比较快，但是作为一个二线城市，政府控制的土地供应市场的价格才是合肥房价的决定性原因吧。

    正是因为合肥地价卖的高，泡沫的情况才更加显得严重。因为合肥的需求方市场完全没有培养起来，投资方市场也还没有成型，故而合肥是不应该有这么高的泡沫。

    而随着投机力量和投资力量甚至资本市场的力量在限购政策排挤下退出，很难对于购买方市场形成支撑，单纯刚需市场难以支撑合肥房价泡沫。

四.从投资或者投机以及刚需的角度看待

    从刚需的角度看待合肥的房价，合肥的房地产市场确有很大的成长空间。特别是很由于宏观经济的力推的城镇化效应，而且合肥对于安徽而言，属于唯一一个超大城市，国家必然会在政策上予以扶持。

    对于省内近乎六千万人口而言，要想成长到千万级的城市，也并非难事。然而问题确实合肥的产业结构和未来发展规划，也关系到利益分配特别是劳动阶层的利益分配。

   合肥的劳动力结构素质偏低，人力也以省内为主，这也必然对于支撑高房价所不可或缺的强有力里的工薪阶层人数相对匮乏。

   因而刚需上面，不具备太多优势。而在投资或者投机的角度来看，合肥也缺乏太多的炒作噱头，因而也难以吸引外部的炒作力量。

   故而，如果合肥能够先拍下房价，待得这一波的激进的城镇化浪潮过后，在与南京武汉的竞争中获得某些相对优势后，再来抬起房价，也许是更加高明的决策，否则只是杀鸡取卵了。

   故而对于这次合肥房价回调，也是一次正常的市场行为。。