开发商拿地出新招，新年楼市走势露端倪

WXHOUSE记者报道：

    2017年首月，无锡楼市成为无锡万科的舞台。前有先后拿下梁溪区总部商务园项目和新吴区太湖国际科技园两个项目，后面又在2017年首批商住用地挂牌出让的轮番竞价中，以底价摘得惠山区天一新城两幅地块。无论是“招、拍、挂”的传统拿地方式，还是通过股权转移获得项目开发建设资格的新“套路”，开发商加速拿地步伐，尤其以曲线拿地为主要方式的趋势，在资深房企代表之一的万科地产的亲身实践中逐渐清晰起来。

    “曲线拿地”引人注目

    首先要了解的是，为什么要曲线拿地？或者直接一点，为什么开发商的拿地步伐变快了？这得从2016年下半年的土拍市场热度直线上升说起。土拍市场的热度直接带来了无锡楼市的整体上扬趋势，不仅商品房备案成交量有了质与量的提升，无锡也藉由这次热潮进入了房价两万元的时代，市场“回暖”板上钉钉。而市场的回暖，除了让开发商现有产品库存进一步缩减外，也让开发商资金回笼情况得到了一定程度的改善。尤其对这次备案成交收获颇丰的开发商而言，“余粮”不足让“拿地补仓”成为大势，是企业保持持续生命力、守住市场份额的必要条件之一。

    再说曲线拿地是怎么回事。随着2016年中后期调控政策的逐渐收紧，无锡土地市场供不应求的局面已经逐渐发生变化，企业要想以低价获取大规模且优质的土地，从而最终实现效益的提升，只能通过购买土地、购买股权，以及吸收合并这三种经济意义类似的资本扩张方式达到目的。以无锡万科三番五次拿地为例，除了1月19日通过招拍挂夺得的惠山区天一新城两幅地块外，万科总部商务园项目和万科太湖国际科技园项目均通过购买股权的方式落入无锡万科囊中。

    题外话，购买股权也好，通过吸收合并进行股权转移也罢，这种非“招拍挂”的拿地方式，同样也会带来市场结构的重新划分、市场参与者的重新洗牌：由于受到项目开发所需资金硬件标准的限制，一些实力不济的中小开发商只能通过卖地和卖项目等方式来进行自救，甚至退出房地产市场，当然，另一部分房企就会积极寻求合作开发，摊薄成本。

1月19日万科拿下的XDG-2016-24号地块

1月19日万科拿下的XDG-2016-25号地块

    发问“拿地”之后

    所以接下来开发商需要面对的只有两个现实问题，需不需要补仓，以及拿什么补仓。假如我们换个角度，不从开发商企业角度出发，而是从标的物，也就是地块/项目的角度去看开发商积极拿地这件地产热点事件，会有什么不同的结论么？

    从拿地这件事本身来看，项目区位成为拿地重要标准。开发商在拿地这件事上永远不会打无准备之仗，而从企业因素、城市因素和项目研判三个方面来看，无锡房企在锡城拿地的策略已经进入项目研判，也就是项目定位、开发周期与建设成本、销售价格与周期，以及城市化与项目区位对土地溢价的影响这几个层面的讨论上来。举例来说，万科先前拿下的两个项目——总部商务园项目和太湖国际科技园项目所处区位，都是无锡城市化发展提速进入后半程，处于城市从被动郊区化想主动郊区化过渡阶段，且城市化建设向外发展时能够覆盖到的地区，除了能够享受到城市建设带来的市政红利，之前一批日趋成熟的交通、商业、科教文卫等配套也为其进一步增值提供了更多可能性。

    从地块性质来看，开发商拿地补仓的焦点依旧剑指住宅类产品（或以住宅类产品为主）。不仅无锡万科先后拿到的四五幅地块多为商住混合用地，包括在2016年经由标杆房企之手“涅盘重生”的恒大·御澜湾（恒大接手云厦阳光福邸）、碧桂园玲珑湾（无锡碧桂园接手南丰御园二期地块），以及早已闻名锡城地产界、融创并购之路下焕发新生的无锡瑷颐湾项目、满堂院项目等等，都先后在无锡房地产市场，尤其住宅市场中扮演重要角色。

    至于这些项目后来的经营状况，除了个别还未有产品正式入市销售的项目不做讨论外，恒大·御澜湾连续在2016年10月、11月蝉联锡山区月度备案成交套数榜首位置，其中10月共备案成交303套，领先排名月榜第二位近150套；而无锡瑷颐湾也在2016年12月以单月备案成交72套、成交面积7719.68平方米的成绩仅次于万科海上传奇，名列滨湖区月度备案成交套数亚军。而对于像万科总务商务园项目、万科太湖国际科技园项目，尽管项目还未进入建设施工阶段，但已经表露出区域住宅市场“新鲜血液”和“及时雨”的野心。

    2017年的房企、房源，以及房价

    房企“强强联合”。照理说，，而从无锡万科积极拿地这件事中，我们又能感受到来自无锡在地标杆房企进行资本扩张的决心和果断。曲线拿地这件事也让不少人看到了房地产开发企业间越发清晰的全新合作模式——股份转移，联合开发。相信在不久的将来，无锡房地产市场，乃至全国房地产市场中，实力较强的房企之间的合作将会越来越频繁，“大鱼吃小鱼”虽然有些残忍，但是优胜劣汰之后的“专业化”和“精准化”，受益方不仅是房企，还有普通购房者，以及整个房地产市场。

    住宅仍是主流。尽管热点城市土地供应已经出现了不小的结构性调整，但是住宅地块依旧是房地产开发企业角逐拿地的焦点。上文讨论的几个例子或许不能涵盖所有，但是商人永远都是追求利益的最大化，房地产开发的本质也是如此，因此住宅类产品的主力地位不会在短时间内被撼动。

    房价“稳”字当头。这种平摊成本、利润最大化的方式很对房地产开发企业的胃口，同时也给项目最终的定价体系留下了足够的调整空间。但是从楼市调控政策的执行情况和调控力度来看，2017年货币政策持续稳健也是其中一条必须坚守的标准线，无锡房价虽然不会“安于现状”，但是整体涨势企稳，甚至涨幅稍有回落也是情理之中。

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