【独家】疯狂的楼市离泡沫破裂还有多远？

南京限购新政实施首日，爆发银发夫妇离婚潮，鼓楼区婚姻登记处8点40左右，门口就已经有二三十号人排队。8点55分开门，随后取号机上离婚登记就已经排到22号。上午9点50分，鼓楼区婚姻登记处离婚取号已经到44。有媒体了解多数人是因为要买二套房来离婚的。在杭州，一条限购令，五千追随者，限购实施前一天签约5105套房产；在上海，为了获得更低的首付和契税，不少市民排队假离婚；在北京，一家上市公司通过出售两套学区房来续命保壳……这一轮房价风云，制造出新一轮楼市热潮，也在众人心中卷起波澜。

据悉，中国近日全国多地土地拍卖不断创造新高，9月23日，在苏州9月最后两宗地块的出让中，新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地，超过100亿的出让总价也创造了苏州历史上土地价格新高。同样的情况发生在南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市，土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市的上涨的整体预期，越来越多的散户热情高涨，按耐不住纷纷持币入场。刚需购房者和投资客都相继入场。有媒体形容，二线楼市大爆发，散户像当年买股票一样买房子。中国楼市的疯狂，越来越引人担忧，是否意味着泡沫已高悬头顶，破裂已经指日可见?

世界上很多国家都在经济发展过程中经历过房地产的崩盘，付出惨痛代价的教训，为经济后起之秀的中国提供了前车之鉴。以中国的近邻日本为例，日本的房地产崩盘血淋淋的现场还未完全被覆盖。

很多经济学者都把1985年的“广场协议”锚定为日本经济的拐点，其实1985年后日本房价是加速升高的，拐点是1991年才到来。生活在1985年-1991年之间的日本人只有一个想法，就是日本经济只会更好，“不买房再等30年……”（谁知道是买了房后悔30年）。反过来想，我们其实也没办法知道此时此刻--2016年的中国楼市会是历史上的哪个阶段。

据分析，战后日本经济高速发展，以弹丸之地的岛国达到了美国经济总量的一半，成为世界第二经济体。但广场协议后，美元大跌，跌幅最高达到41%。而日元因广场协议涨了大约20%。

在贬值预期下的美元涌入日本进行投资。此时一个逆转已经悄然发生了。就是以日本的地缘天赋，绝对是应当牢牢占据高技术产品贸易出口的龙头位置。但是飞涨的房价，显然比花重金搞科研，精益求精的生产要省力的多。加上日元升值打击了日本出口制造业，搞外贸赚钱不如炒楼来得痛快！于是房地产业吸走了本来用于制造业的资金。生产企业资金吃紧。1986年日本就发生了短暂的衰退。而日本政府错误判断了形势，认为是日元升值引起的流动性的紧缩，于是来了个大放水，降低了贷款门槛。结果巨量流动性非但没有惠及制造业，反而加上杠杆冲进楼市。此时披着经济腾飞虚假外衣的投机扩张在支撑着日本。

日本资产价格虚高，开始令资本溢出到海外。有钱的日本人飞到全世界买买买，扫荡各种奢侈品商店……这个虚假繁荣在1989年-1990年间到达顶点。

直到1991年那一刻终于到来。首先发难的是日本股市，1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。所以第一个倒霉的是金融系统，那些持有日元资产的银行、投行，因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己，他们必须抛出另外一些资产来获得流动性，这就是所谓的系统性风险。

而楼市大崩盘于1991年才真正开始，这是因为不动产市场相对金融市场反应更迟钝。要卖掉高价值资产是需要进行很激烈的心理斗争的。日本的老百姓还抱有一丝幻想，再等等，说不定只是暂时的波动……。

现在日本东京仍是全世界最大城市之一，2015年城市GDP是七千多亿美元，是中国上海的两倍。而东京最贵的楼盘，每平米价格约合人民币不到4万。而此时的上海，很多楼盘每平米已达到7万，且还在上涨……

虽然当下的中国与当年的日本并不相同，但经济发展有其自身的规律，没有谁可以置身其外，前车后辙，不能不引起注意和警惕。

（来源：阳光导报）