创新讲堂｜张云计：无锡田园开发经验

第90期全经联线上创新讲堂：

分享主题：无锡田园开发经验

分享群：首届全经联特色小镇研讨群

分享人：张云计

张云计 全经联商业地产委员会主任

北京春天美度网络科技有限公司总裁

张云计先生，商业地产专家、勒泰商业地产总裁，毕业于清华大学。曾任重庆万达商业广场有限公司总经理、万达集团总裁助理兼项目管理中心常务副总经理，是万达模式的探索者和执行者之一；曾操盘项目有北京百荣世贸商城（亚洲最大的单体商业地产项目）、北京CBD万达广场、重庆万达广场等。

以下为分享内容：

非常开心有机会和大家分享一个我们的开发实例，讲述自己的体会。

过去的五六年时间里，长白山旅游度假区、西双版纳、。这些旅游项目的开发在社会效益和经济效益上都有不小的收获，有叫好的、有叫座的，只有少量同时叫好和叫座的，与之相比也有更多的是不叫座的，甚至不叫好的。

文旅项目投入多、产出慢，现在特色小镇成了热点。从本质上讲，特色小镇的开发需要外部资源支持，最后是有自然景观和人文景观，至少应该居其一，从出生就带有了成功的必要条件，做起来容易。

一直强调查研究，研究别人的成功经验和失败教训，至少可以少走弯路。

今天和大家分享一个案例——无锡田园东方，这里面渗透着相当多人的心血，从设计、建设到运营都充满了人文情怀，获得了广泛的社会好评，有很好的社会效益。当时区里成立的专项领导小组主要协调拆迁和建设；当时的无锡黄书记多次到场检查工作，现场布置、协调。

建成后，田园东方吸引了全国范围甚而国外的大量人员观摩、学习，引起业界的轰动。不少政府领导参观后都眼前一亮，兴奋之情溢于言表，直言：解决了中国农村多年没有解决的问题，环境美了、人员也美了。

政府见了非常爽：多年难解的课题解决了；

业内人士很兴奋：新兴业态出现，非常漂亮；

参与人员有点烦：效益不好。

我理解的特色小镇是郊区型的，离主城区1~2小时车程以内，总之不会是城区或者是近郊区。再简单讲就是农村。

地理位置：无锡田园东方总占地超过6000亩，今天分享的无锡田园位于无锡阳山，和主城区隔着一条高速路，离主城区非常近，开车最快半小时就可以到达主城。通常意义上高速就是郊区的标志。

接下来讲一下资源属性，分自然和人文来讲：

阳山有自然资源：首先，阳山镇有一定的自然景观基础，比如驰名中外的阳山水蜜桃，长在成片的火山岩土上，共计有几万亩。今年3月25-4月10日的桃花节，吸引了几十万人前来赏花，赏自然美景，也算是讨个“桃花运”吧；其次，阳山有水塘和浅丘，山不在高、有仙则灵；水面宽阔，水流平稳；只不过水在南方不算稀奇；这地方还有温泉，尽管温度不够、矿物质一般。总之，阳山的自然资源还算不错的，至少比我们见到圈的地要好上不少。

阳山有人文资源：始建于光绪年间著名的“安阳书院”，小有名气。

接下来和大家分享一下规划：

张诚总是我们的总裁，充满了人文情怀；用了大量的心思来做设计，多次讨论、多次研究；参与了上海世博会设计，景观设计大师朱圣萱亲自把脉景观设计。

规划：吃喝玩乐、学养游购；

三生：生产、生活和生态；

居住：真是前有花、后有水，漂亮极了；

配套：老房子、瑞典华德福学校，来自台湾的窑烧、拾房书院等；

农业：有几千亩桃林。

每一处精致、每一处精彩，都是心血和成本。社会效益不用讲，赢得了广泛认可。产品的新奇特、实用都做到了。

接下来和大家分享一下经济效益：

1、农业部分：主要是水蜜桃，每年大约要亏损1000万元；

2、文旅部分：每年要亏损1000万元；

3、房地产部分：受益于今年的房价高涨，基本保平。

接下来分享一下心得：

小镇建设和文旅一样，现金流是问题的核心。服务商就是靠服务挣钱，就是要不断地开发服务产品。无锡田园的产品非常棒，服务也不错，问题出在与客户的匹配上。我们的住宅类产品，对他们的吸引力并不太大。

1、未来特色小镇的开发前景广阔，关键看如何做：不能急功近利，要放平心态，要做服务，而不是主要卖产品；

2、现在的小镇建设多数还是卖产品，风险会比较大。

总之：特色小镇的产品属性在降低，服务属性在上升。

特色小镇建设对于开发商要求更高：

要有情怀驱动：做特色小镇，一定要有情怀，否则做不下去；只是情怀不一定能当饭吃的；

要有企业思维：一定要有帐算，否则坚持不住，同时不能太急功近利；

特色小镇的建设，选址非常关键：一要有自然的禀赋，二要有好的配套，如市政和交通，如果都是自己来，想赚钱就难了。

成功的特色小镇开发有两个要点：

1、一定要有服务模式：产品要做，只要投钱，起码不难；

2、要把农民和农村捆绑在一起：共赢。

回顾一下，特色小镇开发失败的更多：原因之一是用城市开发的模式来开发农村；其二是仍然沿用了挣快钱的产品模式。慈善没有问题，投机赌一把也行、投资就得算帐了。

提问互动环节：

会员提问：现在从哪个角度、以什么身份做特色小镇？

张云计：角色定位：不是生产者，而是服务商，不是捞一票就走，而是扎根于小镇。

会员提问：田园东方目前投资回报如何？是否有调整升级的方向？

张云计：田园东方的回报不好，每年要填不少钱。改进还是有点难度，不是短、平、快的。

会员提问：水蜜桃为什么会亏损？

张云计：水蜜桃实际上属于浆果类，成熟后几天就坏掉了，产量和单价相乘不等于收入。烂的更多。

会员提问：水蜜桃还是很多年轻人都喜欢的，应该是喜欢的人还不知道这个事情，所以做个客户匹配。消费需求的空间还是很大的，水蜜桃的产出没有消费掉有点浪费。回头给张主席想想办法搞个互联网预售营销之类。

张云计：水蜜桃的特点不理想，比草莓还娇贵。思路不错，只是做起来有难度，这事我们想了。比如每人包几棵桃树，可以自己打理，也可以让田园打理。 

张云计：今天的简单分享就到这里。12月3-4日的“首届全经联特色小镇研讨会”，我作为演讲人将会和大家进行为时45分钟的分享、15分钟的提问互动，欢迎大家到时候参会来链接我。全经联是咱们的家，在此可以链接更多资源，大家可以听更多、更精彩的案例，可以走更少的弯路，更快成功。从分享到共享，让我们一起实现联合发展！

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首届全经联特色小镇研讨会即将召开

全经联高度关注特色小镇的发展，先后成立城镇化发展委员会、文化和旅游地产委员会、文创产业委员会、现代农业委员会、体育产业委员会、健康产业委员会等，整合培育了各领域数百个新兴产业和现代服务业的创新IP，全经联定于2016年12月3-4日举办“首届全经联特色小镇研讨会”，发挥全经联“平台+智库+资本”的优势，研讨特色小镇发展经验，促进特色产业聚集融合，为特色小镇注入创新IP。

【会议内容】

1.解读特色小镇政策与发展趋势；

2.分享10种国内外特色小镇创新案例；

3.分享特色小镇如何产业导入与产业布局；

4.全经联文旅产业基金、20家关注特色小镇投资的金融机构参会；

5.特色小镇创新IP链接会。

【会议时间】2016年12月3-4日

【会议地点】北京

【主办单位】全经联

【联合主办】全经联城镇化发展委员会

【承办单位】全经联商学院

【协办单位】全经联文化和旅游地产委员会、全经联文创产业委员会、全经联现代农业委员会、全经联体育产业委员会、全经联健康产业委员会、全经联金融投资联合体、全国商协会交流合作中心

【会议规模】100-150人

【参会人员】特色小镇从业者、相关企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等  

【参会费用】全经联会员3230元/人；非全经联会员3800元/人

12月4日下午特色小镇资源对接会限25家企业发言，发言收费500元/每家，发言需主办方审核。

【参会联系】

刘一倩 010-52298682(办) 18601140821(即微信)

邮箱：liuyiqian@quanjinglian.com

郭方方 010-53308123(办) 18800181808(即微信)

邮箱：guofangfang@quanjinglian.com

【拟定流程】

首届全经联特色小镇研讨会
时间	专题模块	演讲主题	主讲人
12月3-4日	致辞	杨乐渝 全经联执行主席
特色小镇 政策趋势	国家特色小镇相关政策深度解读	周久才 全经联文化和旅游地产委员会顾问 国家旅游局政策法规司副司长
特色小镇开发运营创新案例	特色小镇开发运营模式探索	林　峰 全经联城镇化发展委员会主任 北京绿维文旅控股集团董事长
城市是物质的 乡村是精神的--orenda十二年发展历程	刘向阳   奥伦达部落创始人 居易国际集团控股董事局主席
生活型社区的文创孵化模式	史御力 全经联文创产业委员会主任 成都银狮房地产开发有限责任公司董事长
文旅特色小镇之彝人古镇	汪仁梅  伟光汇通集团副总裁
互联网特色小镇的发展与实践	彭　涛 全经联园区地产委员会副主任 浙大网新集团副总裁
内容与引擎的引入——演艺特色小镇开发的战略核心	云　亮 全经联文化和旅游地产委员会副主任 上海纲元文化旅游发展有限公司董事总经理
无锡东方田园开发经验	张云计 全经联商业地产委员会主任 北京春天美度网络科技有限公司总裁
特色小镇ppp模式	特色小镇PPP融资模式	穆京怀 全经联金融投资委员会委员 信达证券股份有限公司投资银行事业部执行总经理
12月4日 下午	特色小镇资源对接会  内容侧企业发言，每家企业代表发言10分钟 （1）我希望链接哪些资源 （2）我能分享哪些资源 注：主讲人演讲50分钟，现场互动交流10分钟；

延伸阅读（点击可看）：

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