警惕：北上深房价进入回调时刻

2020-11-06 16:15:31

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文 | 君临团队（公众号：junlin_1980）

君临按

上一篇文章《

这一篇文章，我们谈谈房价的短线变化，尤其是一线城市。

先讲趋势

这是房天下的全国百城价格指数近7年走势。

结论：

第一，每过2-3年一个小周期。

第二，上一轮的波谷是2012年5月，百城均价9523元，波峰是2014年4月，百城均价11013元，上升过程走了近2年，涨幅15%。

第三，本轮波谷是2015年4月，百城均价10522元，至2016年8月走了1年4个月，百城均价12270元，涨幅已经超过16%。

可以看到，本轮房价涨速更猛，涨势更汹涌。

那么，在上一轮中，房价的由盛而衰，转折点是什么？

影响房价的因素太多，供需两面中，供应有土地、政策、企业等因子，需求有人口、货币、经济预期等因子，不一而足，很难一一监控到位。而在这么多因素中，“企业”这一奋战在市场第一线的因子应该是最敏感的，春江水暖鸭先知。

且看上一轮房价周期，全国房价在2014年4月走到了波峰，开始长达一年的阴跌。而早在一年之前的2013年4月份，房地产投资增速就已经见顶，之后一直处于阴跌之中。

全国商品房销售额增速，更在投资增速之前的一个月见顶。

敏感的企业，一见“销售额增速”这个数据疲软，投资的意愿就开始下降了。

记住这个重要的数据。

我们看看最近一年的数据。

房地产投资增速，4月份已经见顶，过去的半年增速一直在阴跌。

数据不会骗人，如果投资增速和销售额增速都已经出现拐点，那么很有可能，全国的房价也将在那之后一年迎来拐点。

那将是2017年的4月。

看起来还有半年的时光呢，谁知道半年左右还要涨多少！

但是，这只是全国的数据，实际上，全国各地的房价变化是极度分裂的。比如在过去的两年中，一线城市在狂飙突进，而西部城市重庆和西安，至今还趴在谷底。

君临团队（公众号：junlin_1980）梳理了一下全国30个重点城市的过去两年房价每月环比增速，将增速在2%以上的城市拎出来，我们明显可以看出一个规律。

第一，从去年5月开始，一直到年底，都是由深圳、上海两个一线城市领衔。

第二，从今年年初开始，苏州、东莞、厦门、南京、合肥、无锡等沿海二三线城市开始领先。

第三，虽然房价涨速高于2%的城市越来越多，到8月份的时候已经有14个，占了30个城市的近一半，但是深圳，这个最早开始涨起来的城市，已经悄悄的退到了榜单的边缘。

如果要画一个圆弧顶，那么这时的北上深房价，已经是早上11点的太阳了，离12点的顶峰只差最后一步。

强弩之末。

欲涨乏力。

以上是表面趋势线分析，以下是内在逻辑推理

在海通证券的研报《“京沪深房价永远涨”是怎样炼成的！》中，姜超认为，中国房价主要由流动性驱动，和货币存款增速紧密相关。

从 14 年 11 月开始，央行连续 6 次降息， 1 年期贷款利率从 6%降至 4.35%的历史新低，利率下降增加了信贷需求。而货币信贷的回升在 15 年推动了全国房价的回升。

另一方面，央行在 15 年开始对同业存款、，释放了近 10 万亿的流动性，推动了 15 年信贷增速的反弹。

京沪深三个城市由于是金融中心，存款增速一直高于全国，积累了最多的资本，因此房价增速同样高高在上。

然而北上深高涨的存款增速，自2016年初以来便大幅跳水。到年中时，已接近于零。

房价越来越高，可是能够投入市场博弈的钱却越来越少了。

资金正在枯竭，力量的天枰——

正！

在！

反！

转！

最后我们谈谈第三点，政策预期

短期货币供应量的多与少，由政策制定者来拍板。那么，决策层的考虑是什么？

稳定。

房价暴跌，影响的是经济的稳定，房价的暴涨，影响的是社会的稳定。

他们同样都不是决策层所愿意看见的。

尤其是明年，，更是容不得一点掉以轻心。

今年年初的降息和政策宽松，要解决的问题是“经济下行”和“供给侧改革带来的下岗潮”，需要稳增长。那么目标达到了没有呢？第一，下岗潮并没有出现，第二，经济企稳回升。

我们听听国家统计局的官方判断——

“8月份经济运行主要指标出现积极变化，充分说明今年以来经济运行总体平稳，稳中有进，稳中有好的态势继续保持。”

论点主要有三：

1，工业增长速度连续6个月处在6%以上，8月份发电量增速比上月加快0.6个百分点，铁路货运量增速由上月同比下降5.8%转为增长1%，PMI重新回到扩张区间。

2，从消费和出口看，8月份，社会消费品零售总额增长10.6%，扣除物价因素后实际增长10.2%，无论是名义的还是实际的都比上月加快0.4个百分点。

3，从与民生相关的指标看，就业方面，8月份城镇新增就业113万人，前8个月累计达到948万人，占全年目标的近95%。

工业回暖，消费加速，就业目标超额完成。可以说，决策层对今年前三季度的工作是满意的。

不管是否是真实的经济基本面，起码决策层是这么认为的。

既然经济稳住了，要解决的，就是社会稳定问题了。

这么猛的房价涨速一定会列为头等监控对象。

就像牛市末期，韭菜还在疯狂涌入，但是精明的机构投资者早已在悄悄离场。

成交量反映了一切。

查询深圳二手房成交信息，截止9月23日，本月成交面积3.9万平米，预计全月在5.1万平米左右。这个数字比8月的6.55万平米下跌了22%。这可是一年房地产成交最火的“金九银十”啊，然而成交面积却出现了大幅下滑。

别被高涨的价格掩盖了事实的真相。

长线虽不会崩，但短线的回调也没必要跳坑里去。

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