来源以及综合自：央视新闻官方微博、新京报、人民网（ID：people_rmw）、央视财经（ID：cctvyscj）、澎湃新闻、金融城（ID：mycfcity）、融360房贷（ID： fangdai123）、北京商报（ID：BBT_JLHD）、劳动午报（ID：ldwb_wx）、央视新闻移动网、四川日报（ID：scrbgfwx）、天府新城那些事儿（ID： tianfuxincheng）

导语：

3月23日晚间，成都楼市限购升级,将二手房纳入限购范围

而在22日晚间，北京的购房资格认定进一步从严。

据澎湃新闻报道，３月23日晚7时，成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》。

文件要求，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔２０１６〕３７号、成办发〔２０１６〕４５号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买１套住房（包括商品住房和二手住房）。通知自２０１７年３月２４日起实施。此前，成都市曾在2016年10月１日深夜出台楼市新政，重启限购。

文件规定，成都高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买１套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于４０％。

在公积金贷款政策方面则实行贷款双挂钩政策。

限购措施发布一个半月之后，2016年11月17日，成都再次发布限购升级措施。升级后的限购措施规定，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税１年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔２０１６〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买１套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

在限购升级措施之后，成都市在地价方面也出台了相应的限制措施。

2016年12月12日，成都推出土地最高限价机制，规定当最高报价高于设定的最高限价的，拍卖主持人宣布该宗地拍卖终止。

四川日报的记者了解到，今年限购政策升级之后，多数城市的二手房市场也将受到冲击。坊间专业人士说，去年的限购大多只针对新房，这导致多数城市二手房价格上扬。

成都部分区域尤其配套比较成熟的二手房价格上涨非常快，“从年前到现在，部分区 域 的 二 手 房 几 乎 上 涨 了3000~5000元/平方米”，某二手房中介公司负责人说。

（2017年2月全国大中城市二手房价涨跌排行    数据来源：国家统计局 ）

从上表可以看出，2017年2月，成都二手房的价格涨幅仅次于无锡，处于高位。真实反映成都楼市的一个情况，这也是为什么有专家预测说，成都距离新一轮升级限购并不遥远的重要原因之一。

“面对近期国内多数城市调控政策的升级，如果成都楼市销售依然火爆的话，不排除政府会继续升级调控措施。”成都凯仁地产总经理陈光健说，从目前的市场表现来看，来成都买房置业的外地人日益增多，这是目前成都楼市销售比较火热的主要原因之一。

专家认为，随着“认房又认贷”新规开始向全国推广，将有效抑制银行资金等进入楼市，买房门槛大幅提高，有助于降低楼市温度。

北京限购升级

而在昨天深夜，北京在原政策的基础上将购房资格审核进一步严格化。

据央视新闻官方微博上的消息，继3.17楼市调控新政发布后，3月22日晚，北京市地税局、市住建委联合发布公告，北京购房资格审核中的纳税记录也进一步从严。

图片来自北京市地方税务局

图片来自劳动午报

根据北京的限购政策，外地人在京需连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，限购1套住房。此前关于纳税记录的认定，是5年期间，每年至少一次纳税记录即可。

此次新的公告发布后，就改为往前推算的5年里，每个月都要有纳税记录，这是对购房资格认定的进一步从严。

啥也不说，来，上图你就看明白了

图片来源：买房牛人邦

那么，断缴纳社保，在其他城市的买房资格会受影响吗？请看下面↓

为了进一步贯彻落实《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号），规范购房资格审核个人所得税政策执行标准，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会共同发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》（以下简称“公告”）。

按照公告规定，“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”分两种情形审核认定：

情况一：按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，是指根据个人所得税法及实施条例规定，取得因与任职或者受雇有关的工资、薪金等所得的个人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；

情况二：按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，是指根据个人所得税法及实施条例规定，取得“个体工商户生产、经营所得”的个体工商户经营者、个人独资企业出资人、合伙企业个人合伙人和个人，根据各自适用的计税期间，采取按月缴纳税款方式的，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；采取按季缴纳税款方式的，从申请月的上一季度开始往前推算20个季度在本市连续缴纳个人所得税。

对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的视为连续缴纳。

另据新京报报道，在今天（3月23日）上午，北京市住建委召集十大中介机构负责人，进行集体约谈，主旨在于规范中介机构的行为，落实正在实施的楼市调控新政。

一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等，北京市住建委将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”，明确禁止中介机构参与炒房。

新一轮楼市调控

图片来自央视新闻

专家看法

易居研究院智库中心研究总监严跃：北京此次针对个税缴纳出台政策，充分说明了对于当前购房资格认定过程中的细节把握，体现了政策精确化管控的导向。“过去北京在社保和个税缴纳方面存在不同政策要求，社保必须连续缴纳60个月，而个税虽规定连缴5年，但实际只需一年缴纳一次，这使得社保缴纳要求更高，而个税缴纳要求相对低”，严跃进表示，从这个角度看，不排除有部分购房者采取个税认定的标准去购房，这显然降低了购房门槛，“此次政策将个税和社保缴纳模式统一，能规避部分购房者钻漏洞的做法，可以定性为严厉的而非放宽的政策。”

从北京当前一系列做法看，后续调控会延续“加码再加码”、“细化再细化”的做法，一定程度上说明当前楼市调控过程中对于具体操作过程会提供各类配套的做法，这显然也是希望让政策落实更到位、更注重调控过程中的公平性。

中原地产首席分析师张大伟则认为，自2011年明确连续5年缴纳个税政策至今已有6年，大部分购房者都极为关心自身的社保和个税缴纳情况，极少中断缴纳，不过该政策延续了上周以来的收紧态势，对市场买卖双方心理都将带来一定影响。

@杨红旭：之前，北京满5年是有水分的。而去年上海3．25新政中规定：自购房之日前连续缴纳满5年及以上。如今，北京向上海看齐了。看看吧，谁还敢说北府调控不努力？！老杨鼓掌。北京房价，气球开始漏气了。不过，即便如此，北京还是没有上海严格：上海限制外地单身购房！单身狗可怜可怜太可怜。

@光远看经济  ：1、增加供应；2、公开北京存量房数据；3、有条件转正小产权房；4、放开北京农村建设用地交易。这四点，对于市场的稳定一定比限购好。

@胡景晖：此次新政的实施是去年9月底以来北京楼市调控的又一次加码、刹车，从中不难看出北京市政府调控房价、稳定楼市的决心，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市交易量将会下降，在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价方面也将起到立竿见影的效果，“伴随购房需求的减少和交易量的回落，春节后有所抬头的房价将再次企稳，前期涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先迎来价格回落。”

那么问题来了：楼市限购违约责任算谁的？

有购房人咨询：因为限购限贷政策作用，首付比例提高，我们没有足够的经济能力支付首付款，这样真的要承担违约责任吗？之前支付的定金能要回来吗？

实际上，住房限购限贷政策具有公共政策的性质，是情势变更、不可抗拒力，在《民法通则》里有法律依据：

一适用情势变更原则。

是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，。

二适用不可抗力之因政府行为免责。

不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。

除了《民法通则》里原则性规定外，：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

也就是说，因为楼市调控致使购房人失去购房资格或者购买能力，购房人有权要求解除购房合同，拿回定金。

提示您：根据“因城施策”的楼市政策主旨，不难想象今年是政策密集年，建议购房人时刻关注所在城市楼市动向，尽量缩短交易时间。同时买卖双方最好在合同中也约定一下不可抗拒力以外的原因造成违约的情况，尽量避免造成纠纷，将损失降到最少。

今天樱桃来回顾一下深圳从2016年3月25日调控一年以来，市场的变化，看看效果如何。深圳作为全国楼市的「风向标」，值得其他城市关注。

深圳调控一年的效果

当时迫于房价上涨过快的舆论压力，2016年3月25日，深圳就调控了，二套房首付四成，非深户社保年限1改3。

政策出来后，市场迅速冷却了，我当时踩盘发现，有些二手房迅速降价甩卖，比如深圳坂田某大社区一套120平米的四房，第一次报价580万，没人要，降到560万，最后530万成交了，就是现在的放盘价，也没有急卖的这个价。

但经过2个月惊魂甫定后，二手房市场报价又开始稳定，除非急卖的，笋盘少了，不过成交量相比2015年来说算是下降了不少。

以下用的都是深圳房地产信息网的研究数据，2016年深圳二手房的挂牌均价高位震荡后呈逐月下跌的趋势，1-3月挂牌均价小幅震荡攀升，4-12月盘整回落，11月和12月挂牌均价回落至5万元以下。

成交量方面，1-3月成交量高位运行，其中1月和3月均破万，3月成交20453套创历史新高，4-12月成交量低位震荡盘整。

新房因为新上市的高端盘很多，整体均价被拉上去了，2016年深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米，较2015年（33426元/平方米）大涨59.9%。单价7万级别及以上的高价盘热销是2016年房价大涨的主因。

从房价的统计涨幅上其实是无法直观感受到房价涨跌速度的，因为深圳房价大涨暴涨发生在2015年和2016年一季度，之后其实涨幅很少了，只是同比的基数低，所以数据上显示 2016年涨幅大。

这期间，市场观望氛围不断加重，开发商推盘节奏放缓，但新房只有涨价没有降价。一直到去年国庆期间，10月4日第二轮调控新政加码，二套房首付七成和非深户社保年限3改5，房价才见顶。

第二轮调控才开始有一点效果，新房备案价受政府管控，而二手房的报价也切实下调了。

我跟多个熟悉的中介了解了一下真实行情，目前的房价，相比去年6-9月份的最高峰期，大概普遍下调了10%。（每个片区价格涨跌幅有差异。）

比如前海，现在价格还没有回到去年3月份，但比如后海，就已经跌回到了一年前，此外，龙华、福田区的很多区域也已经跌回了一年前的价格。

举三个例子：

福田区的绿景蓝湾半岛123平米，去年3月成交价格880万，单价7.15万元/平米，而今年3月的放盘价是900万，签约价格可以谈到880，价格回到一年前。

龙华的绿景香颂89平米，去年7月的签约价格是479万，单价53718元/平米，而今年3月成交价格是425万，单价47662元/平米。

布吉的英郡年华82平米小四房，去年12月底的签约价是487万，单价57716元/平米，今年3月的成交价是435万，单价51786元/平米。

由于今年“”深圳没有新的政策加码，因此市场成交量又有所回暖，因为网签有滞后性，目前的成交数据还显示不出来。

有些观望了半年的刚需和改善型需求等不及了，开始入市，成交量比较多的是首次置业的刚需，一房两房，还有换房用的低于市场价的三房四房笋盘。

对于后市，目前多空双方仍然没有达成一致方向，多头认为，政府不会让房价跌，调控是为了保护泡沫，更长远的上涨。

但空头认为，短期房价肯定是涨不起了，跌多少，取决于美帝加息的节奏，资金会流出，以及国内的货币政策，中性偏紧，M2的增幅会缓慢下降，从2位数增长到个位数是趋势，这必然导致房价下跌。

由于不少人对后市的调控政策还是有所担忧，所以目前深圳二手房放盘量也比较多，投资客从去年下半年一直在出货，现在除了急于用钱的会降价外，业主们的放盘价依然坚挺，价格也比较平稳，暂时没有进一步下降的趋势，低于去年高峰期10%比较容易成交，否则也难卖出去。