谁是南京楼市的“接盘侠”

杨腔怪调——老杨说楼市

投资客开心在南京扫楼

我们聊一下谁是“接盘侠”

昨天，某开发商的新盘在河西南公开，当时拿地的楼面价6000多元，开盘价可能要接近4万，为啥这么赚？可能房子质量好、设施先进、配置齐全、连服务人员都可能算的上顶级，这样算来，花下成本的确可观。这么想，心里就会平衡了。

几乎每个月，只要媒体上有讨论南京房价问题，记者总是抛出一个问题：谁是最后的“接盘侠”？可你如果把文章一个个字都抠完了，还是找不到谁是“接盘侠”，所以“谁是接盘侠？”应该是标题党的规定动作。不过今天老杨来好好聊聊究竟“谁是接盘侠”？

十几年前我还住在老下关，当时中山桥被扒了，惠民河填了，建起了高架桥和当时的区政府新大楼。一段时间后，南通路一带开始拆迁，最早的一批拆迁户被迁往雨花，就是现在景明佳园；此后另外一批拆迁户被迁往了五塘广场一带。这时下关出现了第一次大规模的人口迁徙，当然动因是拆迁。但伴随的下关的拆迁后重建，很快出现了又一次人口迁徙潮，就是桥北的人口开始流入下关区，迁徙的原因是桥北学区差、生活不便、上班难（当时过江只有大桥和轮渡）。这些迁徙来的桥北人口大多购买了后来在下关开发的新楼盘。惠民桥水产市场和白云亭市场拆迁，也迎来一场迁徙潮，当时在市场上做生意的小老板们大多在下关置业，后来因为市场搬迁到江宁，又去江宁买了房子。

再来聊聊河西，当时最早集中新房区在龙江地区，当时盖了不少教工新寓，基本上搬迁到龙江区域都是老师，算是教育系统的福利房，河西动迁和发展后，当地拆迁户成了第一批置业者，接着就是南京本地人投资，此后外地有钱人开始进驻河西，基本上也是投资性质，因为当时河西成了南京发展的重心。2000年左右，河西的房价也很快攀升至南京第二位，当时第一位的是城东，房价高地集中在龙蟠路和中山门一带。那本地普通南京人结婚购房去哪里？江宁或者江北，江北当时的房价是南京市最低。江宁除了本地南京人购买外、还有当地原住民改善型购买、还有大批大型企业购买，由于江北、江宁当时交通极其不便利，所以最早在江宁购买房子中的南京人中出租车司机占了不少，并且有些人买了别墅。

从人口迁徙购房的来看，动因无非是：一是城市拆迁；二是子女结婚；三是子女教育；四是大学生本地就业；五是大型工业带入劳动力；六是商业活动往来；七是来南京打工赚钱。据老杨的了解，目前迁入南京人口中以安徽和苏北地区占先，其次是省外。省外的人口多以婚姻形式迁徙进入南京。以溧水为例，周边迁入溧水买房多为安徽人，原因是溧水的教育资源要优于安徽。那苏南人口迁入南京高不高呢？老杨个人感觉不高，因为苏南和上海很近，受上海辐射远远强于南京。一份统计显示，苏州人口1047，比南京要多，除了面积比南京大外，一个重要原因苏州外来打工人口远远高于南京，原因是上海产业的转移地，并且苏州的房价要比南京低。

那未来的“接盘侠”究竟是谁呢？个人认为，主动人口迁徙还是来自苏北和安徽；被动人口迁徙是来自大型企业进驻，比如南京计划未来引入50万高新人才的计划，当然这个计划多少有点水分，但江北新区建立后，大型企业进驻一定会引发人口的迁徙和劳动大量进入，此外还有的南面的空港区。江宁之前人口增加某种程度极大依赖大型企业的进驻。那苏南人在未来会迁徙到南京吗？这个问题我们来看一下日前上海出台《上海市城市总体规划(2016-2040)》，其中一点是“上海将构建与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“上海大都市圈”，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应。值得注意的是，在原有的飞机场和火车站基础上，上海还将再新建一座机场和一个火车站。建成后，新建的上海东站将和已有的上海浦东机场一起成为继虹桥枢纽外上海的的第二个交通枢纽。很清楚了，上海准备全力辐射苏南，不是原来的苏南抱着上海大腿玩，连一向喜欢南京的南通，如今也被上海亲善了。唯独留了个常州给南京，那常州人会喜欢迁徙南京吗？个人觉得一个物价、房价指数如此幸福的城市，怎么会来南京找罪受？