白海军：芜湖预警，2017涨平跌各占1\/3，2020上万

芜湖的基本面看似有点矛盾：一方面，芜湖库存量仍然不小，人口流出比流入多；一方面，芜湖GDP自2009年开始持续升高，人均收入和城镇居民支出也上升；与此同时，芜湖产业在长三角地区并不算发达，无法与苏州相比，但是同时芜湖与南京同城化趋势明显，经济上与南京联系日益紧密。芜湖房产的空置率就高，本身产业不发达，带不动周边就业，没有良性循环，房价没有涨的动力。省内资源都集中到了合肥，高铁通车又会加剧人才向上海，南京，苏州，无锡等一二线城市流动，所以情况更会恶化。但是反过来，芜湖本身的硬件也在发展（比如高铁、城际轨道等），又会正向推动芜湖的发展。所以，综合来看，芜湖几乎所有的基本面都呈现出矛盾的两面性，这是很特别的。

理论上库存大、人口减少就不会支持上涨，但2016年6月份以后芜湖房价上涨巨大。这种短期内房价飙升是典型的资本流入，或者说资本炒作的结果。就房市而言，芜湖在2009年-2016年间后房价起伏较大，这是为什么呢？其实这本身的现象也反过来印证了芜湖基本面的矛盾性--矛盾性使得芜湖的房市很不稳定，由于自身条件相对矛盾，所以易受周围环境影响，即受全国市场和长三角市场影响较大，所以芜湖房价表现出很大的不确定性。根据我的模型推演，也发现芜湖在2017年房价竟然出现了上涨、持平、下跌三大趋势的概率都是在30%左右，很少有城市会出现这种三大趋势均分的情况，这也说明芜湖房价不确定性较大。实际上，结合政策因素，芜湖房价在2017年持平的可能性最大，下跌的可能性较小。

与此同时，我又进行了三年期的预测，发现至2020年，芜湖房价会上涨到1万/平米的水平，核心区域会上涨到1.5万/平米以上，由于都是均价，那么显然核心区和好地段房价会更高。仔细分析会发现，这也是合理的，因为随着芜湖硬件条件的逐步提高，芜湖会逐渐成为更有吸引力的城市，且由于货币等因素影响，2020年房价上涨到1万元/平米并不意外。

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