本期课堂：区域判断比周期维度更重要 地段选择失误，改变将更加困难

著名楼市网红李汇丰老师，今天走进位于鼓楼滨江的证大大拇指广场，与网友面对面交流，针对置业投资的区域选择维度进行分析，包括区域价值判断、城市选择、未来升值预测等，区域判断比周期维度更加重要。周期判断失误，只要地段好可以用时间弥补，地段选错，改变就困难了。

奇豆股份腾讯房产南京公司常务副总，南大毕业、知名地产营销策划人；地产资深投资专家，拥有近10年的实战经验。多次抄底成功，实现资产倍增。博客粉丝众多，曾获房管部门颁发的“南京楼市十大金笔”。

1、中国发展的小镇有一个问题，就是没有资源。

2、选择区域，从大到小有三级：国家（海外置业）；城市；地段（同一个城市地段不同也差很多）。

3、发达国家的周期时间比较长，例如美国房价基本十年一轮。国内基本三年一轮。

4、城市选择有四大标准：人口流入（上海北京深圳南京人口净流入人数较多）；资金流入（前十大城市多在北上广、长三角、珠三角，中国豪宅70%都在以上三大经济圈）；库存量；价格。

5、越便宜的地方越危险。

6、不要在本市找定位完全不同的区域相比，要跟同维度的城市相比。

7、GDP跟房价无关

8、李嘉诚的“地段说”适宜商业地产

9、地段不止指的是到新街口的直线距离。

10、地价不会决定房价，但会影响房价预期

11、南京多数区域房价主要挤出2016泡沫，不要期待房价整体回到2015年，概率很低！

什么是空间维度？

空间维度（区域）从大到小有三级：国家（海外置业）；城市；地段（同一个城市地段不同也差很多）。

国家：

从国家方面来看，发达国家的周期时间比较长，例如美国房价基本十年一轮。国内基本三年一轮。

城市：

按照财富可以分为四个层次，第一层次身家资产加上负债500-1000万之间，选择北京、上海、深圳；第二层次 200-500万：南京、杭州；第三层次 100-200：宁波、无锡、大连；第四层次 50-100：镇江、盐城。需要注意的是，从第四层次往第一层次去很难，从第一层次往后三个层次去就会比较容易。

城市选择有四大标准：人口流入（上海北京深圳南京人口净流入人数较多）；

资金流入（前十大城市在北上广、长三角、珠三角，中国豪宅70%都在以上三大经济圈）；库存量，城市库存量决定投资价值；价格，越便宜的地方越危险，举个例子来看，十块钱买石头和一百块钱买金子，一百块的金子万一有贬值的苗头还可以抛掉，而十块钱的石头就只是石头而已。

地段：

不少人会被李嘉诚的“地段说”误导，其实地段说比较适宜商业地产。举个例子来说，在新街口很好的位置买套住宅，可能几年以来也不会涨的太厉害。

GDP跟房价无关，区域的GDP并不能代表该区域是否值得入手，从下面这张图可以看出。举例来说，六合的2016年三季度GDP高过建邺区206年三季度GDP，是否就表示六合就会比建邺区的房价贵？并不是。

地段不止指的是到新街口的直线距离。真正的地段包括：有交通规划（轨道交通）；有产业规划（政府定位及实力企业）；人居环境（周边大环境和社区小环境）；有租赁或购买需求。

也不要用地价判断地段价值。下面这张图是南京开发商历年推地情况统计，从图中也能看出，开发商拿地最终情况也并不一定会开发，而这几宗地块被退的主要原因大多是开发商资金不足、开发成本高、土地成本高。所以即使地价被推高，也并不意味着房价会涨。

地价并不决定房价，但会影响房价预期；决定房价的是有没有人对地价买单。再举个例子，地价如果可以决定房价，只要在破产的城市多拍几幅地王就可以解决问题了。

买房要看外部资源，例如产业、交通、商业、医院、学区、山水、景观、也包括有害环境等，也要看内部资源，例如物业、圈层、自带资源等。

鼓楼滨江作为南京市重点打造的十大功能板块之一，规划起点即最高领导建设管理级。据了解，政府计划投资约800亿元，按照泛长三角CBD标配所规划，远景目标是把鼓楼滨江商务区打造成南京的“新外滩”。加上拉小、力小、树人中学和金陵汇文四大名校的引入、地铁5号线、9号线的规划，3公里最美江岸线，鼓楼滨江正在崛起。

今日荐盘：

证大大拇指广场

南京证大大拇指广场目前在售7-c号楼，面积段为37-80㎡左右，拟交付时间为2018年10月，均价29000元/㎡左右。

楼盘地址：鼓楼区建宁路与热河路交汇处

咨询热线：400-819-1111转623884