【学而知之】刚交定金就被限贷，能否解除合同？无锡房屋买卖纠纷剧增……

　　卖房人的一句话让顾女士无比的烦心。今年4月底，她在滨湖区太湖新城付了定金签订了一套二手房，约定一个半月后付首付款，到了约定的期限，凑齐的首付款却缴不出去，现在想再以同样的价格买到类似的房子已经是不可能的事。

　　更让她“闹心”的是，为了改善住房条件，她已经将原先的自住房卖给了别人，一家人眼看就要无房可住。无奈之下，，要求继续履行合同并支付违约金。

2016年8月份以来，，9月份尤为明显。10月17日上午，，向媒体通报相关案件的受理情况、。

8月1日至上周，200件：

而在以往，，全年也只有10件左右。 

无锡中院副院长、新闻发言人  顾铮铮

无锡中院民事审判第一庭庭长  姚旭斌

　　“我们受理的此类案件特点非常明显。房价上涨的滨湖区、新吴区案件高发，绝大多数案件都是卖房人违约所引起，外地户籍人员占买受人较大比重，案件提起诉讼周期非常短，为了防止出卖人将房屋另行出售，多数受买人在诉讼的同时就申请财产保全。”姚旭斌庭长说。

　　房屋作为一个家庭的重要财产，其购置处分会对家庭生活产生重大影响。在房屋买卖过程中如何避免发生纠纷，不但关系到千家万户的切身利益，也关系到房地产市场的健康发展和社会的和谐稳定。

　　法官表示，法律不可能让违约者从其违约行为中获利！买卖双方订立的合同，只要不违反法律禁止性规定，不具有可变更可撤销情形，即对双方具有约束力，任何一方均应当履行，如果一方见利背信，应承担相应的法律责任。守约方可以要求出卖人继续履行合同，交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的，出卖人应当赔偿买受人的全部损失，包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。，制裁失信行为，让失信者不仅无利可图，还要为其失信行为付出更大的代价。

来看三个典型问题↓↓↓

　　姚旭斌提醒，买卖双方订立的合同，只要不违反法律禁止性规定，不具有可变更可撤销情形，就应当履行。守约方可以要求违约的房主继续履行合同，交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的，房主应当赔偿买家的全部损失，包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。有卖家认为，只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金，就可以任意解除合同，然后将房屋再行高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。《合同法》规定，违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金；守约方可以选择，是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。

　　就常见的误区，，买房人不能以中介挂牌价主张损失，毕竟这不是交易价。可以以同户型同地段相近楼层的实际成交价，比较签订合同的价格来获得差价。另外，可以通过评估公司评估。双方可以协商评估的基准日，一般取的是鉴定当天的价格来比较。

　　若是房屋非产权人代替产权人作为出卖方签订合同，造成的房屋买卖纠纷如何解决？举个例子，父母代替子女出售房产，需要书面委托协议，不过中介审核不严，仍然签订了合同。子女却毫不知情，得知后极力反对。买家或难以要求继续履行合同，不过可以向无权代理人，即签订合同的父母主张违约金和损失。

　　锡城的“限购令”一出，房市再起涟漪。江苏法舟律师事务所的房产律师陈培嘉表示，前来咨询的买家不少，有购买了大户型公寓或是别墅的买家签了合同，合同中没有涉及贷款，只是与房主口头约定，因为“限购令”要多出几十万元，想变更合同，甚至解除合同。当然，不乏外地买家咨询有无继续在无锡买房的可能性。“热点问题是签了购房合同，但是贷款首付比例提高，没法足额贷款，导致履行合同出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除合同？”

，但已见诸锡城的媒体报道中——有买家想放弃购房计划，要求房主退定金。陈培嘉律师表示，只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的，买家主张因政府调控措施中的限贷政策，导致无履约能力请求解除合同，并要求卖家返还收受的购房款或者定金的，。

　　不过，诉讼实践中处理起来可不易，对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的，买家要承担一定的举证责任。对于买家购买投资性住房的，卖家在合同解除后或请求买家承担相应补偿责任的。

来源：无锡发布