本文纯属虚构，如有雷同，就是道听途说。
---------------以下是正文-----------
我是吴亚军，这是我的故事。
每个女人，内心深处都渴望做一个幸福的小女人。我没有兴趣做大女人，谁不盼着被宠被爱。
很多事推着你往前走，逼着你改变。特别是后来做了龙湖。
即便如此，我很长一段时间把龙湖当作小公司，活着，活下去就好。
公司初创，天天都有无数的小考、中考和大考。别人都说要发展规模，我就想着船小好调头。
市场好不好，我们家底薄，不去想那么多。龙湖在重庆起家，码头熟，犁好自己的一亩三分地，比什么都重要。
现在回过头来看，现在的老大们，包括中海、万科08年前都在全国布局；后来进入高速发展期。
说实在话，我不嫉妒。说一点都不嫉妒，也是假话。
做规模，钱从哪里来，人才从哪里来，这些都是问题。不是没想过，想想太难，也就算了。
形势比人强，市场变化很快，想小而不得。就一口饭，有你就没有我的，怎么办?
想了好几个晚上，听了很多意见，最后还是做规模。
有一个底牌，这些年，龙湖培养自己的年青人，已经成长起来了，心里稍为宽了点。
还有一件事要办，上市找钱。
其实，上市和全国化布局，是前后脚的事情。特别是上市后，龙湖加快了全国化的布局。
所谓全国化布局，当时的想法是，到有钱人扎堆的地方去。
所以，去了长三角和环渤海，以前者为主。
很多人说龙湖是小脚女人，步子慢。
如果这一波行情赌对了，估计很多人就不会这么说了。
09年到11年，到长三角的同行都赌错了，包括我自己。这一时期是长三角房价近5年的最高点。
不能拿贵地，又是在市场高点拿地，结果就是龙湖拿了贵地。
2011年市场不好，龙湖更难受。
自己约的炮，含泪也要打下去。
所以，我一方面叫停全国拿地，另一方面提出“近城区，扩纵深”。
“近城区，扩纵深”，当时提的时候，心里很苦。
上市前，错失市场机会；上市后，一脚踩空市场，紧急刹车，调整战略。
所以，我们后来对外只强调单体城市的占有率，要在进入的城市里拿第一，也有难言的苦衷。
但这又多多少少影响了后来的下一轮的规模扩张。
有时候，对对得错，错错得对。一丁点的错误，满盘被动。
有些企业，错了黄了；有些企业，错了有人买单。龙湖是前者。
所以，我想找一家特别说得明白、做得明白的同行学习。
11年的时候，有一家企业让我很震惊。别人都在缩，它却逆势扩张。
这家公司就是中海，我很奇怪，就找人专门去研究中海，特别是拿地策略。这一研究反倒让我重新认识了这家企业。
后来，龙湖学万科，也搞个“海盗计划”，从中海挖人。就是那时候留下来的心结。
直到今天，我还会说，龙湖家底薄，少花钱多办事。
拿便宜地，一直是我的主张。但有些便宜咬手，不能沾。
在这轮扩张中，龙湖选择了旅游地产，原因很简单，地价便宜，出利润。
但这个方向，又踩错点，找错了城市。
我们去三亚晚了，肉早被人家给占了，有的已经吃饱了。比如碧桂园、雅居乐下手很早，赶上了海南的低地价时代。
当时重点选了烟台和云南，就是北乔峰南慕容。
可惜烟台不是乔峰，云南不是慕容一脉。
做旅游地产，要有世界级自然景观资源。烟台和云南这两块地，至少现在看来，还需要耐心和时间。做地产，最怕的就是时间黑洞。
而且，我还有一个心结，这两块地拿贵了。
龙湖人聪明但不狡诈。但也不能怪别人，只怪自己学艺不精。
很多同行都犯了类似的失误。
烟台一期卖了30个亿后，就走不动了，怪我一直犹豫，有很多顾虑，14年才最后下决心。
云南抚仙湖，跟烟台前后脚的项目，也是类似的情况。
人要是走背运，喝凉水都塞牙。
商业地产是时间的玫瑰，急不得。
当时很多人说，住宅+商业，双轮战略。我也是很自信，感觉商业在重庆做得不错，可以跟住宅一样复制。
就把每年超过10%的利润，给到商业。
理论上都是对的，但龙湖家底薄，这又把有限的资金分出去，接下来的扩张，龙湖准备的“弹药”就显得捉襟见肘了。
虽然我们宣传说龙湖的商业部分利润能覆盖借款利息。
其实，明眼人知道，这点现金利润还是太少。国际评级机构也并不在意这一块。
说实在话，做企业，利润要摆在第一位；当规模成为生存的必要条件时，利润要让位于规模。
规模和利润，经常在我脑子里打架。这也带来很多问题。
比如说，龙湖在很长一段时间，分公司的年终奖奖金池的计算公式是：
当年结算利润*平衡积分卡*一定的提成比例
直接影响年终奖，其实就是平衡积分卡。
平衡积分卡里的大头就是ROIC。
公式就是：
ROIC=EBIT（1-税率）/（有息负债+权益）
这里也有满足资本市场的风险偏好的成分。
分公司总经理为了更高的年终奖，必然就要做两件事：
一是要速度，卖得快；
二是要利润，卖得贵。
有取就有舍。快就要赶工；贵就要控制成本。
有些分公司做得很激进，公司的品牌确实付出了代价。
比如无锡的项目，在10年开盘很好，交房问题多多，而且还延期交房。
名声坏了，就不好做事了。
后来，我调整了平衡积分卡，把工程质量和客户满意度的权重，提了提。
这些，都是成长中的问题；成长中的问题，用成长的办法来解决。
我很少去指责说是某一个人的责任。
感谢付出的学费，感谢岁月，我一点都不后悔。
从中海挖来了意中人，进一步控制了成本。
其中每平米钢筋含量指标调整最成功，我还发了奖金。
逆周期拿地越来越得心用手，越来越放下原来的包袱。
15—16这一波行情，龙湖没有再错过。今年800亿的销售额，我很满意。龙湖的销售数字，一向不掺水分。
这几天，有媒体炒作我出来路演了。
这些年，一路走来，很累，出来透透气，睛天打伞，多找点钱。
接下来，龙湖会不会犯错误?
是人就会犯错误，企业同样如此。
太多的教训，只能让我们走得更稳。
800亿的龙湖，不仅是腰变粗了，而且是更健康。
(PS：有媒体朋友私信我说，龙湖不喜欢逆言，逆龙鳞的文章，会想尽一切办法删掉。曾经是媒体的同行，更何况现在是自媒体时代，我一直相信，开放、包容的谦卑心态，会让龙湖走得更稳更从容更健康。不能再把所谓的负面文章，变着法子跟品牌部的年终奖挂钩，要马上取消。)
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