世界房市的困扰 市场和政府的博弈

目前，国内的住宅行业已经到了相对饱和的阶段，这样的判断主要来源于三个指标：

第一个指标就是新房和旧房的交易比

现在纽约的数值是 1：9，一旦过了 1：1 这个临界点，城市发展的速度就开始放慢了，住宅作为单一性的产品就有供大于求的风险。

第二个指标就是人口的增量

当城市人口的净增量为零或者为负数的时候，就代表住宅市场已经很饱和了。现在全国除了北、上、广、深等一线城市以外，真正的二线城市中，人口还能保持增长的城市不超过 10 个，比如南京、苏州、无锡、杭州、厦门、成都等。

第三个指标就是整个经济成长的GDP

GDP人均 8000 美金以后，就说明这部分国家和地区住的问题已经解决了。

除此之外，税收等公共政策也是影响住宅发展的因素之一，包括遗产税、房产税之类的政策。

关于遗产税，有很多很极端的例子。在国外的某些地区，一个人死的时候居然还要看时辰，要是想对孩子好，十二月份就不要出事，最好是选择一月份，这样孩子就可以第二年再交遗产税，他会有更多的时间和机会把房子卖个好价钱。

洛杉矶有一个著名的艺术家，他有一所很大的房子，但却突然不幸地去世了。他的两个老婆——现妻和前妻，都开始争这所房子，还在媒体上闹得特别热闹。

正打得火热时，突然两个人又不折腾了。为什么呢？因为要交税。按照法律，谁先交税就是谁的房子，至于你们姐俩再怎么分，那是你们姐俩的问题。结果两个人都不愿意去借钱先交税，这个事就这么撂这儿了。

其实，在解决“房市”：问题上，全世界的政府总共采取了三种制度体系。

第一种是“美国模式”

绝大部分都靠市场解决，只有极少数的情况下会为一部分穷人配建低收入住宅。他们的领导人都叫经理，还是通过民众的选票产生的，所以美国人的居住问题也都是通过市场解决的。

 第二种是“德国模式”

德国政府是打压房地产企业的，政府会提供一种社会性的公共产品和福利，然后鼓励大家租房住。德国差不多一半以上的人都是租房住，如果你的房子要买卖，会征收很高的税。

所以德国的房地产行业一点都不「性感」，做地产的老板也都不好意思说自己是做地产的，不然会被大家认为是个「坏公司」或者「坏人」。德国最厉害的是工厂化制造房子，他们做的非常好，但每年做的数量也不太多。

第三种是“新加坡模式”

（“新加坡模式”介于“美国模式”和“德国模式”之间）

在新加坡，房地产市场的 80% 是归政府管，土地是政府提供的，建设也是由政府的企业负责，只要你正常上班，总有一天会通过配给得到一个祖屋。但这是一张单程票，你要是觉得自己挣钱了，想住外面的商品房，那得先把这个祖屋卖了，然后你才能买国家管制之外的商品房。

新加坡商品房的价格比政府祖屋的两倍、三倍还要多，因为这 20% 的市场是政府不管的，以什么价钱买卖是你自己的事。但是，你要是哪天破产了，又想回祖屋，那就对不起了。目前，中国住宅行业面临的问题就是市场相对饱和，公共政策尚不清晰，税收不太确定。

如果我们学习“新加坡模式”，那么地产商就没有买卖做了；如果我们学习“美国模式”，那么中国地产商的买卖会比现在做得还大；如果我们学习“德国模式”，那么地产商估计都得转行干别的去了。

（文章源自公众号：冯仑风马牛）

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