调整土地供应结构性比例刻不容缓

本文源自《城市开发》杂志2016.9期

文/自由撰稿人

2016年的房地产市场，尤其是一线城市及部分二线热点城市，火热程度甚至到了令人感到可怕的地步。

上半年以四小龙——“厦门、苏州、南京、合肥”为代表的城市房价涨幅惊人，尤其是合肥，房价一年涨幅突破50%达到53%，以至于很多机构在统计房价涨幅时把合肥及厦门的涨幅留白，以免引发不必要的恐慌。

资料显示，合肥最高地王楼面地价已经接近40000元，达到39999.97元，而另外一个长江三角洲重点城市南京的楼面地价则达到近47000元。

8月18日中原腹地城市郑州更是创造了惊人之举：央企金茂地产以36967元的楼面地价一举刷新由荣盛地产在6月1日创下的26035.22元的楼面地价，此举轰动全国。

究竟是什么原因导致如此多的地王频出？

○主因：住宅用地供应量不足

笔者对于郑州疯涨的房价进行认真的研究，通过走访及调查，得出郑州地王频出的原因是在于住宅供应量远远低于市场需求，这样才导致地王频出。  

统计数据显示，2009年及2010年两年间郑州的住宅销售量远远大于供应量，而从2011年开始至2015年五年时间积累的存量住宅截至7月底已经销售一空，直至七月底郑州存量住宅不足137万平方米，而今年郑州市单月销售住宅面积为185万平方米，如果仅以这个数量来说的话，郑州库存住宅都不够一个月销售的。这也是郑州不断出现地王的重要原因，而由于供应量不足，郑州已经从“买房”演变成了“抢房”，这也是在八月份郑州出现两次开盘在体育场和会展中心举行的原因，甚至出现两个人乃至三四个人抢一套房子的局面。

而我们再看另外的数据：截至今年七月郑州市场从2010年至今已经办理了预售的非住宅产品尚有1171万平方米未售出，而过去七年半时间一共才售出了1280万平方米。也就是说，按照过去七年半去化速度的话要想完全消化起码需要6年以上的时间。当然还有一个前提：不再新增。

这组数据的研究已经表明了郑州房地产市场存在着结构型的失衡，原因是土地出让时供应侧对于规划的要求所致，这也是在郑州市场一方面是住宅一房难求，另外一方面则是以批发市场、写字楼为代表的商业物业销售十分困难的缘故。

以郑州高铁站西南片区为例，该区域不足一平方公里范围内有写字楼三十多栋，目前去化困难，部分项目因为急于回收资金，把写字楼改成公寓销售，但是由于当初设计的是写字楼产品所以改造成公寓后并不适合市场需求。

同时在该区域写字楼的价格普遍在10000-13000之间，而该区域的两个住宅项目：建业天筑目前售价已经攀升至35000-38000元，另外一个项目海马公园目前售价在22000元。

这由于市场存货量巨大，同时加之售出部分也不少，郑州写字楼市场已经严重供过于求，所以导致租金价格节节下跌，原本郑州区域写字楼最高日租金7.6元，目前已经降至3.5元，高铁区域的租金也由原来的3.5元左右降至2.5元左右。

而这一切除了开发商的原因——原来郑州住宅市场售价在7000元左右时间，写字楼的售价都在12000左右，同时写字楼在建造成本上并不比住宅高，再加上商业的容积率最高做到超过10，一般都在6左右，而住宅的容积率普遍在3左右，所以写字楼的综合成本并不比住宅高，但是售价远远高于住宅，这样的结果是开发商有意增加非住宅面积，尤其是商铺面积——商铺普遍售价在3万以上。

还有一个因素是城市规划部门与房屋管理部门脱节，不知道商业过剩，只是按照自己意愿规划商业。

○非个案：商业物业过剩是普遍现象

商业库存量巨大的现象不光存在在郑州，其它二线城市也同样存在。

成都六城区写字楼整体存量高达5722万平方米。在集中商业方面，截止2015年年底仅高新区库存就高达1761万平方米，其余五城区库存均超过500万平方米。而据国家统计局数据显示，成都商业总体存销比达141个月。与冰冷的高库存数据相伴的，是同样冰冷的空置率。以成都商务楼宇为例，目前全市空置率高达41%。

就目前市场来看，成都的商业写字楼库存量在二线城市中是最大。

另外一个城市沈阳也不容乐观。据戴德梁行沈阳公司数据显示，2015年沈阳甲级写字楼总存量已达89.7万平方米，市场空置率约为39%。在2015年第四季度，原租金较高的沈阳五里河区域租金同比及环比降幅最大，分别下跌17.1%和4.4%。

不但是二线城市这样，即便是在一线城市的北上广深也存在着类似的现象。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，我国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。“商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。”  

北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下。杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%；沈阳、重庆、长沙都超过30%；无锡情况较严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

面对严重的商业库存，如何消化已经成为一个压在当地政府及开发商身上的重担。

○对策：去商业库存必须两手抓

去商业库存必须从消化存量与减少供应量两方面入手：

首先是对库存的消化：，对于高库存地区的商业物业通过改造实现住宿功能，能够改造成为住宅销售的可以销售，能够改造成为集中式长租公寓的改造成为集中式长租公寓。这样对于一些城市，尤其是一线城市和部分热点二线城市的写字楼市场库存去化是有所缓解的。同时也加大长租公寓市场的供应量，进而缓解住宅市场租赁价格不断攀升。

遏制非住宅产品供应量：像成都市场，仅写字楼一项其去化时间都超过十年，前提是今后十年不能有新的写字楼供应。这样才能从源头上遏制过高的写字楼供应量。

在成都不但是写字楼供应量过剩，即便是商业卖场也严重过剩，前段时间网上也曾曝出成都诸多的卖场要么关门大吉，要么是空置率奇高不下的情况，因此，减少供应量已是刻不容缓。

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